房贷利率调整了！
8月25日，央行发布公告表示，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
关于此次新政内容，不少网友表示：“文字都认识，但为何看不懂呢？”新政讲了什么？对于购房者和市场而言，会产生什么影响呢？是利好吗？带着众多疑问，小编与大家一起来做个简单的分析解读。
房贷利率的变化？
简单而言，新政即将原本的基准变为由市场做主导的LPR计算房贷利率，在新机制下，原本有“打折房贷利率”或将一去不复返，未来LPR为最低下限。以8月20日发布的LPR 4.85%计算，首套房贷利率不低于4.85%，二套房贷利率加60个基点，不得低于5.45%。
举个例子，刚需买家小强无房无贷，购房需要贷款150万，其购房利率情况跟新政前后的变化，大致如下：
新政前，基准利率4.90%（由央行确定，会受到降息和加息影响），假设选定的银行利率上浮10%，即5.39%。（4.9%*1.1=5.39%）贷款时间为30年，等额本息每个月月供8414元。新政后，按照8月20日的5年期以上贷款LPR 4.85%来计算，首套房贷不得低于4.85%，二套房加60个基点，即至少5.45%。若拿到了最低利率4.85%，每月月供仅变为7915元，对比新政前（上浮10%利率）的8414降低近500元。
但实际上，下降的可能性并不大！
一方面，LPR 为房贷利率的最低基数，其他银行或会根据实际情况加点数。据了解，8月份以来，银行额度紧张，各家银行利率价格难下调，而央行副行长刘国强也曾透露：“新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。”另一方面，LPR利率并非一成不变，银行或会要求1年或2年后重定利率，保证风险可控。所以，那么小强一两年后的贷款利率是多少？就要看当时的LPR了。
什么是LPR？
新政中提到一个重要关键词——LPR，到底是什么呢？贷款市场报价利率（LPR），也就是贷款基础利率，创设于2013年10月。简单而言，LPR就是18家（注：8月17日，在原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行）综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式，确立一个最优贷款利率供行业定价参考。目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期贷款市场报价利率为4.25%，5年期以上贷款市场报价利率为4.85%。
现在买房会否受影响？
新政中提到，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。这就意味着，新规只对10月8日之后的新增住房贷款有效。若在此之前已经落实签订了合同，那么其房贷利息依旧按照当时利率计算，但若在10月8日之后才签订合同，则不能低于相应期限的LPR。目前广州的首套房贷利率普遍在上浮10%左右，二套上浮15%左右。若按新政执行，广州房贷利率或有所下降，对于广州的购房者而言，或是个利好。
不过，央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会基本保持不变，而房价上涨较快的热点地区或将有所调整。关于这个新政，业内专家们又是如何看待的呢？广东大地城市建设与房地产研究院执行院长 乔启军
新政主要是影响在利率方面，对于广州楼市的房价影响微不足道。以往的利率政策属于一种相对僵化的方式，如果跟着市场化，不会对房价有太大的影响。
而对于购房者而言，刚需客户对于贷款银行还有选择性，因而灵活度相对较大；但对于投资者而言，可能会有一些影响，会随着市场化而变动，可能对其他的投资项目也一样。
至于新政的产生，这是一个大势所趋的事情，就是金融改革，这是改革开放最深处。不止是房贷利率，其他也一样，金融怎么与国际接轨，这是接下来我认为最迫切要解决的问题。
戴德梁行华中区研究部助理董事及主管 袁雪玲
新政出台不会对楼市有明显影响，楼市调控政策依然稳字当头。一方面，新政不会影响存量贷款，仍按原合同约定执行。另一方面，新发放房贷的利率虽由参考基准利率变为参考LPR，但央行明确表示新规中首套、二套个人房款利率不得突破的下限，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。因此，个人住房贷款利息支出（首套或二套）不会有明显变化，对楼市、房价的影响都有限。
贷款市场报价利率LPR新机制是为了推动利率市场化改革，统一存贷款基准利率和货币市场利率，有利于降低实体经济的融资成本。
每月18家报价行在公开市场操作利率的基础上加点报价后计算得出LPR，并且规定各银行不得通过协同行为以任何形式设定贷款利率定价的隐性下限，其市场化、灵活性特征将更加明显。
莱坊中国区战略咨询部高级董事 陈铁东
我们认为新政之后，房贷利率“市场化”，短期来看，对于广州的楼市和房价影响不大，从长期来看，应是利好。
主要是由于改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，目前来看转换后的贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当，而长期来看，商业性个人住房贷款利率将会更加市场化和灵活性。
对于购房者总体而言应是利好，未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。未来房贷利率将会随着房地产市场的变化而调整，更为市场化、更具弹性、地域性也更强。
这个新政的发布是为了降低一些高新技术产业、民营企业以及中小微企业的融资成本，此次改革后，将会使更多信贷资源流向实体经济特别是小微和民营企业，运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决“融资难”问题，提高金融资源配置效率。
广东省房地产协会专家委员 黎文江
1，据说不涉及房贷利率。
2，对原来己办房贷的不影响。
3，新政不是针对房地产的。
