2019年7月28日下午2:30，高力国际2019年深圳写字楼市场半年报发布会暨写字楼发展趋势论坛将在前海金融中心T1栋39F天际城市客厅举办。活动聚焦大湾区战略蓝图，权威解读深圳写字楼市场，畅谈深圳写字楼市场发展趋势，共论未来投资机遇。届时搜狐焦点将在现场直播，刷新可见最新内容~
【活动主题】“层峰对话 远见前海”深圳写字楼趋势发布论坛
【活动时间】2019年7月28日14:30
【活动地点】前海金融中心T1楼39层天际城市客厅
【活动嘉宾】
恒裕集团营销管理中心总监 徐江先生
香港中原、中原澳门及横琴董事总经理 潘志明先生
深圳中原二级市场董事总经理 玉家雄先生
深圳中原事业七部董事总经理 张宏先生
高力国际华南区董事总经理，华南区写字楼部主管 冯文光先生
高力国际华南区咨询服务部主管，执行董事陈厚桥先生
高力国际香港及华南区研究部主管 邓淑贤
深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究所所长 邓志旺先生
【活动流程】
14:30-15:00 签到
15:00-15:10 主持人开场
15:10-15:20 领导致辞
15:20-15:40 报告《深圳写字楼市场近期发展解读》邓淑贤 高力国际香港及华南区研究部主管
15：40-16：00报告《前海将引领粤港澳大湾区走向世界》 冯文光 高力国际华南区董事总经理、华南区写字楼部主管
16:00-16:30 大咖论道前海写字楼趋势
16:30-16:35 合影留念
【前海金融中心项目概况】
前海金融中心位于临海大道与桂湾三路交汇处，距离地铁1号线、5号线及11号线的换乘站前海湾站约450米左右。
项目由恒裕实业（集团）开发。恒裕地产作为深圳本土开发商，已在深圳开发了恒裕滨城、大南山紫园、香蜜湖项目、南油购物公园、来福士广场等项目。
前海金融中心占地面积2.4万㎡，总建面约30万㎡，其中，写字楼建面约14.8万㎡，公寓约3万㎡，商业约3万㎡。
项目共3栋，分别由2栋甲级写字楼及1栋高端公寓组成。两栋超甲级写字楼分别是T1，268米54层及T2，180米37层。其中，T2甲级写字楼设计16m超高大堂和4.5m的层高，颇显高端气质。
建面约500-950㎡的海景办公产品在售中，均价约9.5万/㎡。
距离项目约1100米左右，就有被誉为“深圳之光”、“欢乐海岸2.0”，无数光环加身的宝安中央海滨文化公园。
周边还有博物馆、剧院、前海会议中心等市政配套，休闲配套一样非常丰富，规划的公园非常多，其中有演艺公园、空中花园、双界公园、桂湾公园等等。
现场花絮，活动即将开始～
现场图
——直播内容——
15：00
【主持人杨洋】
尊敬的各位领导，各位来宾，各位媒体朋友，大家下午好！我是本次活动论坛的主持人杨洋。首先欢迎大家参加今天的【层峰对话，远见前海】深圳写字楼趋势发布论坛活动。在过去的五年时间里，随着城市经济的快速发展，写字楼经济也成为了发展到高端阶段的必然选择及关注，投资回报这个词因此受到了广泛关注。谈到投资回报，相应的，就会谈到空置率。从写字楼投资市场来看，观察写字楼空置率，既要看总量，还要看结构、看周期、看片区。
前海片区作为粤港澳大湾区建设的核心，特区中的特区，其拥有的巨大升值潜力也成为各界关注的焦点。因此，今天我们有幸请到了经济、地产等行业专家共同举办本次活动，聚焦大湾区战略蓝图，权威解读深圳写字楼市场，畅谈深圳写字楼市场发展趋势，共论未来投资机遇。
【主持人杨洋】
下面请允许我介绍今天到场的各位嘉宾，他们分别是：
恒裕集团营销管理中心总监 徐江先生
香港中原、中原澳门及横琴董事总经理 潘志明先生
深圳中原二级市场董事总经理 玉家雄先生
深圳中原事业七部董事总经理 张宏先生
高力国际华南区董事总经理，华南区写字楼部主管 冯文光先生
高力国际华南区咨询服务部主管，执行董事陈厚桥先生
高力国际香港及华南区研究部主管 邓淑贤
深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究所所长 邓志旺先生
以及今天到场的所有媒体朋友和客户朋友们，再次感谢大家的到来！
【主持人杨洋】
深圳前海规划建设规模化密集化的写字楼集群，彰显了产业布局的规律性和超前性，也是深圳着眼大湾区发展和前海未来。作为前海首排，今年即将交楼的恒裕前海金融中心，更是代表了前海最优质的写字楼品质，下面让我们掌声有请恒裕集团营销管理中心总监 徐江徐总致辞！
15：25
【恒裕集团营销管理中心总监 徐江】
各位下午好，我首先代表恒裕集团对各位的到来表示热烈地欢迎，谢谢大家！
今年以来深圳的写字楼市场相对往年的平静起了一些波澜，从去年底到今年初平安退出的事件，包括由于P2P的爆雷导致了局部空置率的上升，再到最近前海局出台了一个“三年归巢租金补贴计划”，再通过一些媒体的放大，大家似乎觉得深圳的写字楼市场好像出了一些问题。
同时我们又看到最近境内外的一些资金和机构，对深圳的写字楼又表现出了一个浓厚的兴趣，包括去年年底中国人寿整购了华侨城大厦大概100多亿，包括今年以来我们现在所处的T1栋还有我们公司在后海的一栋正在建设的写字楼，都接下了不下于10批的境内外的投资机构，都对我们优质的整栋物业表现了浓厚的兴趣，我们这两栋的标的都在100亿以上，说明境内外一些大型的机构的资金对深圳的写字楼市场还是非常有兴趣的。
同时我们也看到一个变化，像深圳的一些科技类的企业像OPPO、腾讯，还有包括今日头条，都表现出了一个很强大的吸纳能力，从去年底到今年上半年，这些科技类企业在深圳租赁了大概有10几万方的写字楼，这是让人非常惊讶的数字。
我们看到如何来理解深圳写字楼市场出现的一些变化，我们只是简单看到一些空置率、租金的涨跌这些数字背后，深圳的写字楼市场究竟发生了一些什么情况，他的未来又会往哪个方向发展，这也是今天我们坐在这里讨论的一个重点。
今天我们也是有幸请到了像中原、高力这些专业的机构，以及像邓博士这种非常有经验的学者，坐在这里跟大家一起来进行研讨，帮助大家对深圳的写字楼市场有一个更加清晰、一个更加全面的认知，也期待着今天的这个活动能碰撞出一些火花，谢谢大家！
【主持人杨洋】
今天我们是想要把这个问题聊透，我们同样也是邀请到了诸多的大咖和专家来到现场，希望给到今天莅临到现场的一些嘉宾们可以解惑，后面有一个论坛的环节，希望其中的一些问题能够引发大家的共鸣。接下来的时间有请深圳中原二级市场董事总经理玉家雄先生上台致辞，掌声有请！
15：32
【深圳中原二级市场董事总经理 玉家雄】
首先很高兴今天收到恒裕集团的邀请参加今天这个活动，刚才徐总也提到，过去的一段时间很多关于深圳写字楼领域的一些声音，可能有不同的方向、有不同的说法。
但是我觉得在过去的一年多，的确我们也看到特别是前海这个区域的成熟跟崛起，我刚才在活动之前跟很多人聊天的时候都说到，两三年前来到前海这个区域觉得路好像没有通很荒凉，但是两三年的时间过去了，我们看到特别是我们今天所在的这一片已经显得越来越成熟，当时我们的期盼也一一兑现。我相信未来这一片也是代表深圳写字楼这个领域最有代表性的一个区域，慢慢地呈现一个非常好的一面给到大家看。
当然这个也是有鉴于我们看到整个深圳经济的发展，我们今天也请到香港的一些代表跟大家做分享，香港的写字楼为什么能够整体健康地发展，是鉴于整个城市的经济越来越好，我相信大家对深圳未来的城市前景必然非常看好。我相信在这个基础上面，写字楼的市场将来应该会迎来新的一波的发展，希望大家能够把握住这个机会。将来对于深圳写字楼整个市场我们还是需要持续关注，但是我在这里可以跟大家说，这个发展应该会越来越好。谢谢大家！
【主持人杨洋】
粤港澳大湾区之所以能够成为世界第四大湾区，一是离不开前海所承担的湾区的引擎角色，二是离不开科技结合金融的发展，粤港澳大湾区拥有着巨大的人口和资本，近年来是不断地受到各界的关注。接下来的时间有请出高力国际香港及华南区研究部主管邓淑贤女士，为我们带来《深圳写字楼市场近期发展解读》，有请邓总！
15：36
【高力国际香港及华南区研究部主管邓淑贤】
很荣幸今天能够在这里跟大家分享，这是我们研究部最近看到有关深圳写字楼市场以及对于整个大湾区前海的一些发展的方向。
今天我的分享分为三个部分，第一个部分是深圳写字楼最近的发展趋势，第二个部分是有关我们在深圳看到的一些比较大宗成交投资市场的发展，第三个部分是讲有关前海、特别是这一区的写字楼市场，我们最近看到的一些最新的发展动态。
一、深圳写字楼的发展趋势
先来说一下深圳甲级写字楼市场的发展方向，过去几十年以来，深圳整个甲级写字楼发展趋势总体有一个东往西移的布局，90年代，蔡屋围、罗湖方向是作为一个CBD，2000年，我们看到福田作为一个新兴CBD开始冒出来，其后看到蓝色的部分是冒起来的商圈，包括车公庙、华侨城、科技园等等一些分开不同的在位置上的一些商圈，然后到了其后最近那几年，在后海和前海我们看到更多甲级写字楼的新增供应出来这个市场上。我们整个的布局可以看到东往西移的状态。
除了写字楼的发展以外，其实现在在市场上我们看到甲级写字楼的一些需求也有一个往西移的趋势，这个表（PPT）上主要是统计了一些在深圳的企业，他们从罗湖或者是福田往南山这个方向去西移的交易成交，特别看到过去两年，特别是2017、2018年可以看到有更多的一些活跃的往西移的成交在甲级写字楼市场发生。这个深蓝色的板块显示出那些来自于科技企业的，刚才也听到了嘉宾也讲到，科技企业、金融业企业最近比较活跃往西移来到南山区、来到前海区去落户。
再看一些比较具体的租赁例子，平安智慧城市在前海片区大概租赁了5万平米的办公楼，腾讯在南山区租赁了大概7万平米的办公楼，OPPO和VIVO这两个客户分别在后海和宝安区租赁了超过7.5万平米，其中VIVO租赁了3万平米。
我们预期这个趋势还是会延续，特别是在整个大湾区的氛围下，深圳其实也是倾向于高科技、金融业、科技业这一些类型的企业，这会持续支持整个深圳写字楼片区的发展，特别是在我们刚才谈到西边的一些新兴区域，特别是南山、前海这一些地方。
之后我们会看到有更多的写字楼空间出现在这两个板块上面，我们也预期有更多的科技行业将会选址在前海、南山。
我们再仔细看一下深圳写字楼的整体供需情况。深蓝色的柱状图就是写字楼的总存量，浅蓝色的是新增供应。深圳写字楼存量达到553万平米，环比和同比分别上涨8.3% 和19.3%。具体到各个细分市场，目前来讲福田总存量相对其他的市场微高，达到294万平方米。未来的新增供应西边比较集中，更多新增供应会发生在南山、前海。
再看空置率的分布，图中深蓝色的是新增供应，浅蓝色是净吸纳量，代表市场需求体量的估算，橘黄色的线是空置率。刚才的一些嘉宾也有讲到，虽然说现在这个写字楼是看得比较多的新增供应在持续的平均状态下，大家可以看到最近一两个季度空置率有稍微上升的空间，现在到了大概23%左右。
上半年看到的一些新增供应来讲，其实暂时也是比较集中在前海和南山。所以看到前海空置率是相对比较高的，但是随着补贴计划、地铁的通车，还有整个交通网络不断完善，我们预期空置率慢慢随着市场的成熟慢慢恢复到平均水平。
租金方面，可以看到现在平均在深圳整个市场现在的租金为236元/月/平米，如果我们再看细分市场，相对比较贵的是福田跟罗湖。随着其他新兴区域的逐步成熟发展，我们们预计5-10年之后，各个区的租金分布可能会稍微收窄一些。
再看看新增供应的分布。
在2019年供应创历史新高后，2020年会略微下降，而2021年则会有更大的供应，但2019年至2021年的新增供应总量将超过437万平方米，超八成来自南山和前海。
深圳甲级写字楼市场重心继续从福田向南山和前海转移，并且步伐随着大量优质项目不断入市而加快。
这是我们对今年下半年各个子市场租金的预期，我们估算相对比较平稳。以罗湖为例，浅蓝色的线往后几个月是估计相对比较平稳的发展，福田因受到部分金融行业的调整以及P2P公司的影响，预计下半年有小幅下调的空间。
在南山，可以看到前几年南山已经有一个比较强势的租金增长阶段，到了今年我们觉得这个租金的发展将会相对比较平稳，甚至可能要有一点小幅下调的空间。刚才也提到了有一个较大供应的入市，租金可能还是再平和一些。
在前海现在红色的那一条线也可以看到，现在毕竟是相对处于调整期，我们可以预期在今年下半年以来也是一个相对发展比较平稳的情况。
总体来说，深圳写字楼市场需求方面是从西往东移的状态，预期会继续持续。供应方面，刚才我们提到了2019年到2021年新增供应量大概会达到437万平米左右。而空置率现在占在全市23%左右，我们预期空置率在之后的1、2年还有上升空间。租金方面，在新增供应的带动下，预计全市的租金还是会有一个小幅下调的机会。
二、深圳写字楼大宗交易及投资市场
大宗交易市场的一个重点的项目（PPT）。在大湾区的带动下，香港、深圳、广州一线城市将会带动投资者的氛围。
据调查，大概有40%的投资者投资在大湾区。当中最受欢迎的是住宅、写字楼和零售物业这三个物业类型。我们预期投资者在下一步也会继续投资于一线城市商业类型。
2019年上半年的一个大宗交易的成交，一些大宗成交都是在10亿以上。在深圳方面，上半年大概有超过87亿的大宗成交额。我们只是统计一些商用写字楼或者是一些零售物业的类型，没有包括住宅的交易。大部分的成交来自于零售。
总括：投资者最感兴趣的是一些商业综合体和零售综合体，体量占到整个投资市场的超过80%以上的。我们预期未来这5年，大宗的投资在深圳市场，特别是一些新兴的经济区域是会非常活跃的。
三、前海写字楼最新的发展动态
往后发展，在“归巢计划”政府的补贴跟支持上，前海未来的租金发展跟需求，将会有进一步地提升。现在在整个大环境以下，在整个大湾区的发展下，我们也预计在未来几年有更多的来前海注册的企业的数目，而且特别是是一些500强的企业，特别是一些在这里要落户，设立一个总部办公室企业都会落户到前海这一边。
如果从前海现在发展的概况来讲，现在处于一个建设不断成熟的阶段。当然我们看到比较多的一些地块已经开始在桂湾片区这里开始开发，也是逐步地成熟，但是有一些地块其实暂时还是在政府的手上还没有完全地拿出来给各大的发展商去开发。
现在的存量总体来讲，我们估算大概有37万平米空置的面积，也是可以拿出来给市场去租赁的面积大概有24万平米左右。这个数据包括了我们刚才所讲的，上半年有一些新增供应也算在这24万平米里面的。
参考深圳核心区域的发展，目前前海的平均租金水平参考意义不大，且随着区域的成熟度提高，写字楼租金往往会出现短期内快速跃升的情况。
参考福田、后海的写字楼市场的租金历史数据，随着区域的不断成熟，2大核心商务区域的写字楼租金水平呈现逐步靠近的趋势；预计未来前海与后海的写字楼租金亦会经历相似的变化，前海的甲级写字楼租金水平将逐步靠近后海；随着地铁5号线延长线、9号线延长线的陆续开通，以及“归巢计划”等一系列区域利好政策的落地，预计未来几年内前海写字楼市场租金将迎来跃升。
再来关注前海自贸片区的运营情况。
我们看到注册的企业数量在过去几年已经翻了超过50倍，2018年最新的数目达到了175000家，世界500强企业超过350家，内地上市的公司总数超过620家。目前已有7.92万家企业开业运营，开业率约45%，尚有过半未开业运营，潜在需求强劲。也就是说另外的一半企业，其实当他们在开业以后也会继续地调升这个企业在前海整个片区对于写字楼未来需求的空间。
截至至2019年3月底，自贸片区注册港资企业11,231家，注册资本10,458.07亿元。一季度新增注册港 资企业431家，注册资本122.51亿元。前海坚持为香港拓展发展空间，主动增强与香港的关联度，已与其形成全方位多层次的合作新格局。
港资企业对于前海写字楼市场发挥了支柱作用，随着在前海注册港资企业数量不断增加，办公需求量亦会不断增加，将带动前海写字楼市场发展。
我们再看自贸区的税收已经达到了145亿，当中从前海片区的收益是达到129亿，占比超过了89%。百强企业在当中税收的占比也超过了7成，说明了前海除了吸引一些企业到来落户以外，也吸引一些龙头企业在这里去设立总部。随着政府提出回巢补贴，我们预见会有更多的一些总部将会继续落户在前海的地区里面。
现在我们在前海比较成熟的已经在运营的甲级写字楼有3个项目，有超过200个租户，从租户的分布类型可以看到，大部分还是在金融业比较活跃，在科技、物流、专业服务这三个领域，我们也看到有不少的租户类型是在这3个板块里面。之后我们也相信科技跟金融还是会主要主导新增供应或者是新的市场租户需求的一个板块类。
随着“归巢计划”的落地，前海的补贴力度进一步加强，前海作为新兴的商务区未来几年写字楼租金将迎来跃升。
作为深圳乃至整个粤港澳大湾区的核心，近年来前海注册企业数量持续快速增长，越来越多的港资企业、世界500强、上市企业参与到前海发展建设中，势必带动区域写字楼市场发展。
由于政府规划引导及政策导向，已经吸引了大批总部企业落户前海，未来随着总部企业落户，将形成强有力的产业聚集效应，加速区域写字楼市场快速成长。
16:00
【高力国际华南区董事总经理、华南区写字楼部主管 冯文光】
我分享的主题是前海怎么样引领大湾区走向世界。
前海在过往的十几年里面都是中国包括全国瞩目的一个地区这是因为前海肩负着一个非常重要的使命。但是我们在探讨这个使命跟前海目前的发展状况，跟未来的一个发展的前景之前，我想先跟大家来分析一下深圳目前发展的成就。
在改革开放过去四十年里，深圳确实取得了巨大地成绩，从1979年开始，从蛇口吹响改革开放的号角开始，现在的深圳已经成为了国际化的一个科技中心，以及国际化的经济中心。
英国经济人学报是这样评价深圳的，在全球有4千多个经济开发区，里面成功的典范就是深圳。深圳创造了一个奇迹，才有了今天深圳中国的四大一线城市，以及中国的科技之都。当然里面也创造了非常多的全球的500强企业，像腾讯、华为、平安等等。
“深圳速度”、“深圳奇迹”的背后，我们都知道深圳经历了多次的转型，从80年代开始从来料加工“三来一补”的贸易历史，到后面快速的工业化，以及到布局高科技产业，到最后抓住金融自由化到互联网的布局，所以深圳经历了三到四次的转型才有了今天的高度。
但是我们知道，从中央提出来的“中国的改革开放再出发，深化改革开放”，其实给深圳重新要肩负这个历史的使命。如果我们深化改革再重新出发的话，深圳需要再增强源头创新方面再继续付出更多的努力。
中国的创新看深圳，深圳的创新看南山。过往深圳的科技创新更多地集中在应用研究的领域跟支撑服务的产业领域。但是真正在基础研究方面还是不够的，所以深圳的王伟中书记提出来，我们应该在原始创新能力方面进一步加强，在基础研究方面我们要做得更多，因为我们的核心技术很多是掌握在其他的国家手里面，所以我们中国特别是是深圳作为中国的一个创新之都，更多地应该在科技创新源头方面更多地发力。
重新的改革开放再出发，谁会来承担这个历史的使命呢？
从2010年开始，深圳特区在30周年的时候，国务院的批复《前海深港现代服务业合作去总体发展规划》，到2020年国务院发布了《关于支持深圳前海深港现代服务业合作去开发开放有关政策，2012年总书记到前海的时候对前海的使命进行了肯定。三大战略叠加的情况下，前海的比较优势是非常突出的。
我们都知道深化改革的历史使命肯定将由前海来承担，国家的层面赋予了前海非常好的政策，特别是在金融改革政策方面，应该说在全国的自贸区里面他是独一无二的。目前来说，在全国有将近12个自贸区，加上海南自由贸易岛，从最早的上海到后面的广东三大自贸区，就构成了“1+3+7”的格局，这11个自贸区里面，前海的政策是相对比较独特的。这个基础上，2018年前海也取得了非常亮眼的成绩，前面我的同事也分析了前海这些注册企业的数量，包括世界500强进驻的数量，都非常多。
既然有这样一个国家层面重大的使命，把他赋予到前海上面，前海面临的内外部的环境将会是怎样的呢？
2019年2月18日《粤港澳大湾区规划纲要》正式发布，这里面提出一些非常重要的核心的关注点，比如说要注重科创，要强调两岸三地的互联互通，以及要开展城市合作，要将香港、深圳、广州打造成国际的科技创新中心，以及提出行动的时间表，2020年提出这个政策要落实，2022年要真正落实三地的互联互通，2030年要真正打造国际化的大湾区。
前面提到前海在金融政策上面是非常有优势的，金融的创新能不能令到前海承担使命，带领大湾区去跟世界竞争呢？我们来分析一下，全球知名的这些国际化大都市，他都是走的一个“科技+金融”这样一个综合的发展方向，才形成了一个城市的综合竞争力。可以看到，在现代城市发展或者是经济发展的历程里面，金融是现代城市发展的一个核心，是经济市场的一个心脏。科技是城市发展的一个动力，他是一个城市的第一生产力。所以只有金融跟科技联合在一起，他才能够形成这个城市的一个核心竞争力，才能够令到一个城市走向世界。
深圳在这个领域很早就开始起步，深圳的证券交易所落在深圳，刚刚提到了深圳的四次转型，后面的第三、四次都是在科技方面进行发力，其实这一块已经做得非常好了。但是我们前面也提到，过往的产业可能更多地集中在应用领域跟支撑产业领域，他在基础研究领域并没有掌握到一些核心的、科技的力量。所以从深圳市的层面到中央的层面都意识到了这个问题，在未来一段时间里面，深圳可能会更多地在基础研究领域去发力，在科技上面走得更深更广一点。
所以前海为了在这个领域走得更深、更广、更快，他要提供更多的基础设施建设来吸引人才，能够吸引企业进驻。所以他有非常多的高规格的基础设施建设不断地在推进。前海是2013年推动深港合作去，到2015年自贸区挂牌，在短短5年的时间里面已经取得了非常大的成绩。但是我们现在看到，整个这个片区开发或者是基础设施还不是非常完善，可能最近几年市场上对于前海的质疑都在不断地有提出来，比如说很多的市场都在说前海的写字楼的空置率比较高，以及一些早期推出的项目可能销售型的，后来的租金比较低。但是我们知道这是一个起步的阶段，前面是3—5年的时间，还没有达到一个城市包括CBD发展的一个高峰期。
下一步管委会在不断地推动基础设施的建设希望能够为入驻的企业提供更多的后勤的保障，吸引这些企业包括人才的进驻。所以根据广东省推进粤港澳大湾区建设三年的行动计划，里面会有很多的内容来支持前海的发展。
首先第一个，前面不断提到前海的扩容，才有了前海蛇口自贸区的出现。包括支持在前海打造粤港澳青年创新创业基地，也有了像梦工场，包括现在在做的前海粤港澳青年创业基地，甚至第三期青年科创的创业谷等等的项目。而在前海金融创新产业和法制建设方面，也不断地有一些创新的政策出来。
大家到前海感到不方便的是没有很好的交通枢纽，大家如果从广州到前海来都要从北站和罗湖过来，我们有一个在建的亚洲规模最大的综合交通枢纽的项目，这个项目正在逐步推进，这个项目一落成，整个前海方面的交通非常完善的。1号线和5号线已经落成了，其他的路网都会陆续地接通，一单这个设施竣工，前海的交通将会得到一个翻天覆地地变化。
还有一些更加有利于人才、企业进驻的一些公共基础设施的配套，比如说前海在打造国际会议中心，以及前海也在建设演艺中心，包括引进国际上的一些知名的国际学校，这样能够解决一些高端人才的后顾之忧。高端人才进来之后这些企业也会自然相应地进来。
当然我们知道在世界上他的核心竞争力除了“科技+金融”，除了证券交易所还有一些要素的交易市场，比如像一些大宗商品的交易市场，我们知道像新加坡、芝加哥他们都有自己的要素交易市场，比如石油、比如一些期货。前海除了刚才讲的独创的金融政策之外，还有一些大宗商品的交易中心，这个也是有利于产业的积聚跟企业的进驻的。
最近整个前海在整个市场上引起热议的就是“归巢计划”，很多的开发商包括媒体记者都在问，“归巢计划”、租金补贴是不是能够快速推动前海写字楼的租赁，能不能带来更多的企业的快速进驻？其实这个肯定是非常有帮助的，这说明我们前海管委会已经在大力推动前海的写字楼租赁市场。
同时前海为了迎合全球国际化大都市的发展方向在“科技+金融”的发展路子上也在不断地加力，前海除了金融之外，在科技方面，他不断地在设立一些新的项目，推动一些新的项目的建设。
第一个，前海一直在构建金融科技创新的生态，他引进了国家超级计算广州中心深圳前海分中心，还有前海金融实验室，依托前海金融科技实验室以及超级计算及分中心的落户，他会在两个角度、两个方向来重点地发力。
同时，也是深港合作的两大核心区之一。我们知道深港合作一个就在前海，一个现在在落马洲河套地区，都在打造深港合作科技研发的一个中心。通过前海也是介入广深科技走廊的一个龙头引领的地区。
前海管委会为了推动科技的发展，专门成立了一个公司叫做前海科创，前海科创目前立足于现有的梦工场一期甚至是二期，在不断地推动科技创新产业的形成。比如说高力参与的第二 的粤港澳青年创业基地14万平米的策划项目，他是从梦工场第一期是孵化器，第二期是加速期，第三期是前海生态谷，将近100万的项目也在进行前期的研究。为了进一步让科技跟金融的结合，会有第四期的科技加金融的协同发展体。前海深港青年梦工场目前在全国以及世界上引起了非常大的反响，吸引了非常多的香港的青年和创业企业进驻，也已经打造成了一个中国在科技基础研究方面的龙头的一个项目。
前海分三个片区，桂湾、妈湾，招商蛇口跟前海管理局专门成立了一个前海自贸下的公司，在重点打造妈湾的整个片区，妈湾其中一个重点的项目是打造一个国际创新合作中心，也是往国际创新方面去发展。
前海他是力求能够形成自己的核心竞争力，希望在科技+金融的方向能够形成更大、更强的竞争力。他对标的是在金融的是伦敦的金丝雀码头，在科创是纽约的硅谷加硅巷，通过这样的对标，未来前海的发展高度是非常高的。
我们知道伦敦的金丝雀码头是伦敦推动金融发展更高更新的层次，已经形成了欧洲重要的一个金融中心。硅巷现在落户在纽约的曼哈顿，他依托曼哈顿的金融基础，把硅谷的一些科技的研发力量吸引到硅巷这边来，他有别于硅谷的硬件和芯片，他是着重于利用科技的力量推动传统产业的转型升级。大湾区的前海通过这个对标将会是一个世界的前海，他对标的地区都是世界级的。
在对标世界级的推动方面，前海不断地推动一些新政，全面推动湾区规划的一些发展。经济方面，粤港澳大湾区规划纲要也是支持符合条件的银行和保险机构在深圳前海设立金融机构；在交通方面不断地强化各种的地面交通、轨道交通和枢纽的建设；教育方面引入更多的国际学校；配套方面希望打造专属深圳的一个高规格城市客厅，希望将前海打造成为媲美纽约的一个国际化大都市的前沿；特别是在强化深港合作方面，希望能够引进一些世界级的产业落户在前海。
过往的短短4年时间里面，前海蛇口自贸区取得了非常重要的一些成就，比如说累计442项制度创新的成果，以及形成了十路三桥基础交通设施的完善。所以我们认为前海他立足于拥抱世界，前海取得今天的成就主要是由于“开放”，这是第一次的开放，我们希望前海第二次开放，是深圳的第二次深化改革能够进一步将深圳推向国际化的大都市。随着前海建设的日益成熟，企业的入驻、归巢计划的推进，前海的经商范围、营商环境、政策的扶持逐渐优化，对于高端人才和产业的入驻会带来更多的便利。前海特别是桂湾的金融中心的办公业的稀缺性是毋庸置疑的。
以上就是我的分享，谢谢大家！
16：20
【主持人杨洋】
今天在我们的活动现场我们为大家提前预报了一下，就是关于今天在现场有个现场问题解答的环节，接下来的时间到了今天很多贵宾朋友们所期待的一个大咖论道的时间了。
刚刚两位嘉宾在演讲的过程中已经提出了非常多的关键性的问题，包括像在深圳的写字楼整体的西移的趋势非常明显，核心的写字楼也在进行一个更新换代的趋势，未来的写字楼发展趋势到底如何，未来的写字楼的租金走势又会有什么样的变化？
接下来的时间我们针对以上的问题，有幸邀请到以上嘉宾，他们是：
深圳经济学会副会长、深职院房地产研究所所长邓志旺先生
高力国际华南区董事总经理、华南区写字楼部主管冯文光先生香港中原、中原澳门及横琴董事总经理潘志明先生。
有请三位大咖为我们带来一场非常精采的论道，我们已经提前搜集到了关于现在比较尖锐的几个问题，接下来的时间将会借主持人之口，为三位大咖进行现场的提问。
第一题，主持人在开场的时候就已经谈论到了空余空置率的问题，空置率我觉得他是并不能单一地用空置率来评估一个片区写字楼的价值的，其实这是以偏概全的，我想问一下关于以上的三位嘉宾，如何正确判断片区的写字楼价值，以及后期价值的增长空间呢？
【香港中原、中原澳门及横琴董事总经理潘志明】
我先讲一下有关空置率的问题，香港主要是两个CBD，一个是在香港的中环，第二是在香港金钟，这是香港比较重点的CBD。现在中环空置率大概是2%，金钟大概是2%到2.1%、2.2%。另外一个地点是九龙区的尖沙咀，尖沙咀的空置率在2.5%左右。香港的这些甲级写字楼他们的租金跟空置率是比较有关联的。
但是大家也要知道，刚才我提过两个地点，中环跟金钟，他们现在的售价一平米是多少钱呢？全香港排第一位买卖价格最高的中环皇后大道的中九号，他今年成交了一个34楼的顶层的单位，他成交的金额是每一平方尺是人民币61万。这个就反映了空置率跟买卖价格的关系。
每一个写字楼他们的空置率是对价格最大的影响呢？因为租金跟买卖价格已经相对升得很高了，好像刚才我听嘉宾讲了深圳写字楼的未来就是从东向西移，香港也有这样的方向，从中环移去九龙的东面。香港政府在大概5、6年前开始有一个“启动九龙东”的计划，就是把九龙东部的地区打造成一个全新的CBD，我们叫做CBD第二个核心的商业区域。因为香港的租金在中环已经很高了，希望多引一些项目的活动去东边。但是九龙东这些写字楼大概是在3年到5年前开始发售，当时也是楼花，大概是7万多到8万多一平米，到今天最高已经去到了20万一平米了。
大家看到未来的走势是这样的。
我们看空置率，现在九龙东的写字楼开始入伙了，好多搬进去，很多的投资者是买了收租投资的，跟深圳刚刚说的空置率20%，也是差不多。但是现在还是有很多的投资者喜欢买东九龙这些新的写字楼，因为中环、金钟这些写字楼的价格已经平均去到差不多30多万到50多万一平方米。在东九龙现在新开发的写字楼也是10多万一平方米。这个空置率是不是一定最大的关键，最重要看这个地区发展的前景比较重要一点。
【深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究所所长邓志旺】
说到“空置率”这个词耽误了很多的购房者，我是02年进入房地产的，这个过程中关于空置率的说法一直不绝于耳。最早在香蜜湖，大概04、05年的时候很多的媒体报道，香蜜湖这边的空置率很高，晚上都没有开灯，认为这个地方不行。现在回头来看，香蜜湖已经成为深圳最定级的豪宅区。
后来炒作深圳湾，深圳湾的空置率也很高，相当一段时间里面盖了没有人住，大家也担心说深圳湾的这个地方能不能起来，现在来看深圳湾已经成为深圳最定级的豪宅区。最近又在炒作前海空置率的问题，包括邓小姐（邓淑贤）报告里面说了空置率的面积比较多，但是我们要概括一下，在国外6个月没有入住就是空置率，但是我们这里的情况跟国外和香港有很大的区别，比如毛坯交房，很多的基础设施滞后于交房的时间，是一个短期的现象。而在国外是比较长期稳定的现象，我们是这个过程当中比较短期的暂时的现象。我们千万别被空置率所误导。
前几天我到前海来开会，坐了地铁到前海湾，我担心怎么去到前海管理局，我发现我的担心完全是多虑的，因为现在专门开通了一条从前海万地铁口贯穿整个前海的一个巴士，更重要的是免费的，我没有想到很多的人在这里上班，车上很多的人。所以我感觉到我们的空置率一定要科学衡量。
说到深圳的写字楼的总量确实有这个风险，量很大，但是你一定要注意到写字楼是分层级的，不同的地方的写字楼可能的命运是不一样的，他跟住宅不太一样，住宅他总地来说是拉平了这个价格的差，但是写字楼的差异性会特别大。因为写字楼他对周边的资源要求会更高。比如说你的配套、你的交通等等。
前海马上很多的问题解决了，比如交通问题，政府承诺年底5号线的南延线跟9号线的西延线都要开通，以为到年底前海有5条地铁交汇在前海这个地方，马上能够看到交通的改善。另外说到的教育、医疗、艺术等等，引进的是全球顶尖的资源。比如音乐是伯克利音乐学院，前海的定位一定是高于福田的，高于大湾区其他任何一个区域的。
所以我从来不担心说前海这里有空置，如果前海有空置的话大湾区都会空置，中国也会空置了。所以我认为担心是没有必要的，是多余的。谢谢！
【高力国际华南区董事总经理，华南区写字楼部主管 冯文光】
有人说前海的空置率是65%了，你要看总体量，这个数据到底是低还是高。过去十年我们讲福田、南山、后海以及现在的前海，每一个阶段性我们说起步区一般来说起步的时候空置率比较高的。我们所谓的65%，第一要看体量，要看65%是吓死人了，对，但是我们还是要看未来的前景，以及整个前海未来定位是怎么样，这个很重要。远的不说，就十年前福田是什么情况，空置率也是很高，租金也是很低。租金这个议题我们后面再探讨。
后海也一样，后海的空置率也不是很高，我们后海的空置率之前也是很高。不要看数字的吓人的问题，而要看区域的定位很重要。福田的定位是怎么样，南山的定位是怎么样，前海的定位怎么样，我们慢慢找个时间再去探讨一下。
【主持人杨洋】
刚刚三位主礼嘉宾为大家解释到的是，我们看空置率并不能仅仅只是单一地凭空置率去判断，我们要看总量还要看片区，要看周期、要看很多的东西，我们综合来考量这个事情。
现在的写字楼对比北京、对比上海或者是对比香港，我们中间的差价是比较大的，我想问一下我们的三位主礼嘉宾，您是否看好前海这边的租金的趋势？前海是作为我们粤港澳大湾区一个核心的引擎，您会不会看好前海的租金情况呢？
【香港中原、中原澳门及横琴董事总经理潘志明】
我从香港的投资者角度去看前海这个写字楼的租金，其实香港这个租金高得很厉害的，现在最高的租金中环的IFC（国际金融中心），最高的租金是每一平方米2200，就是220一平方尺，但是平均在中环一般来说每一平方尺大概是80到150之内，也是比较高的。这么高的租金很多香港的投资者、很多香港的租客已经说太高了要搬走了，很多要搬到其他的区域，比如九龙东。
问题是如果有选择的话，会不会不在香港设立这个基地，在大湾区别的城市设立，也是很有可能的。但是香港的客户主要是看两个市场，第一是从深圳，比方说是皇岗、深圳湾过来深圳。第二是港珠澳大桥去珠海、中山。港珠澳大桥你去澳门，澳门是没有什么写字楼的，横琴也是刚刚起步，也不是有很大的发展。然后是珠海，珠海也是没有什么重点的写字楼区域。
反过来说，比较出名一点、香港的客户比较熟悉一点的就是深圳，深圳之中“前海”这个明星，我们2、3年前在香港很多的客户已经在接触了。未来根据整个大湾区的发展，如果要考虑不在香港设立写字楼，那我觉得在前海这个选择是很好的选择，对于香港的客户来说这个选择很是好的选择。
【高力国际华南区董事总经理，华南区写字楼部主管 冯文光】
潘总刚提了跟香港的比较，我说一下跟北京上海的比较。说跟北京上海的比较之前，我想说在座的记者们或者是嘉宾们，有没有人记得或者是能回答我，9年前福田的租金是多少？福田区现在是最贵的，比如嘉里2010年的时候是120—130一平米，他去年达到最高是450，你们算一下翻的多少倍。第二个例子是在后海，刚刚有一个表看到了，2015年的时候是100多一点，但是到2018、2019年的时候已经达到了420块，成交额是6.5万平米。
大家都看得见，现在很多人说前海的租金比较低，我跟我的朋友和记者说，我说现在的租金从我的角度来说不是真的租金，他没有体现到前海真正的租金。你说从上海、北京，从我们的数据库来看，其实深圳平均租金跟上海的差距也不是差得很远的，应该是只差15%不到。北京你就看到哪里去了，东二环区的最近，相对我们刚刚提的263平均高大概70%、80%左右，整个北京片区来说，深圳现在应该达到北京75%、80%左右。
未来前海的租金以及整个深圳的平均租金会不会因为前海整体拉高，我觉得未来3—5年应该是有可能的。
【深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究所所长邓志旺】
我主要想从另外一个角度来解释一下租金的问题，大家一定要去想一想，一个写字楼的租金他是什么决定的，放在比较宏观的视野来看，这个租金是由城市来决定的。比如我老家湖南郴州写字楼的租金可能是30、40块钱一平米，到了长沙可能是100多，到了深圳福田可能是400、500。郴州的人无法理解怎么会有这么高的写字楼的租金，同样我们现在深圳的人也很难去理解香港的写字楼租金。刚刚潘总说到的，他可能没有说的特别清晰，他说的是80—150的平方尺，如果按平方米算要达到800—1500元每平方米，这在深圳还没有这样的水平。
我们主要是看城市的定位，所以深圳的租金能够走到什么样的位置，我觉得关键看深圳这个城市能走到什么样的位置。如果我们能够成为影响世界的中国城市，那么深圳写字楼的租金也会像香港、像伦敦西区、像纽约这样的价格看齐。当然一个城市里面有很大，有很多地方去选择，大家为什么选择最头牌的、最好位置的、租金最贵的地方去办公？企业肯定是驱利的，必然会给他带来很好的价值，给他带来更高的资源、提升他的效率，更重要的是提升自己的形象。
这里办公跟客户谈判我的成功率提升10%、20%的话，我的高租金率就补偿回来了，看租金的问题要站在城市的角度，站在企业形象和企业获得汇报的角度看待，而不是按照历史、按照现状的水平看待租金的水平。前海的租金就看他在大湾区上到什么位置，他在世界的全球的湾区里面能够达到什么样的位置。我个人觉得：中国看湾区，湾区看前海。谢谢！
【主持人杨洋】
我们关于到租金的问题刚刚谈论得多一点，我们就近原则就看香港，因为香港离深圳比较近。香港像刚刚潘总说的IFC，像大家所知道的中环，租金都是非常高的。我想问一下三位嘉宾，有谁知道关于IFC或者是中环，我们的这些客户群体到底是什么样的吗？又或者说是什么样类型的客户他的承租能力会比较强一点？
【高力国际华南区董事总经理，华南区写字楼部主管 冯文光】
基本上也是金融行业，比如UBS，以及开发商恒基，以及有很多证券的公司，比如日本的，还有普华永道。其实你听基本上是觉得比较高端的公司，金融行业、高端服务业。
【香港中原、中原澳门及横琴董事总经理潘志明】
这两年在中环的写字楼多了一批租户或者是买家，他们是国内的房地产开发商，因为这两年很多的开发商也是在香港买了地皮，他也要成立自己的团队，所以好多也是在中环找这个写字楼。所以除了刚才说的那些证券、金融，还有一些保险公司，还有会计师事务所，也是在中环比较多一点的。
【主持人杨洋】
我们稍微把这个问题延伸一下，大家知道深圳是科技力比较强的，尤其是在粤港澳大湾区科技企业入驻到写字楼中的比例也成为了我们写字楼的一个非常重要的超级大客户。我们展望一下，未来的日子里面有没有可能高新科技类的客户会把金融类的客户，或者把房地产类的客户租金比下去，作为写字楼方面的一个首要的客户。三位觉得在未来有没有这个可能呢？
【深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究所所长邓志旺】
目前来说，客观来说还是金融企业会在高端市场里面占得比重会比较高，因为道理很简单，因为金融企业他就是人均产值非常高的，深圳在早两年我看公布出来，金融行业人均产值是100万。像软件、信息产业，人均产值也就50万左右，只有金融行业一半的水平。所以只有高附加值的企业才能够支付这种高成本的租金。
但是现在也发生了一些改变，比如我上次来到了前海公馆里面去调研，发现普华永道专门有一个创新方面的公司在这边，他们租了将近1千平米的房子，差不多500多的价格，因为使用率很高，租金很高他们也能承受。
还有今日头条这样的高科技公司也是选址在南山找物业，金融企业肯定是一个重要的力量，但是考虑到我们大湾区定位本身是国际科技创新中心，深圳本身又是科技产业特别发达的一个城市，所以这一块将来科技企业会成为我们的重点之一。前海是“深港现代服务业合作示范区”，现代服务业除了有金融产业，其他重点的是科技服务。
看到最近市里面重点给前海引进的企业的机构是做科技研发的，包括各种顶级的研究院，包括诺贝尔的实验室，包括做科技创新孵化器的企业，这一块也会成为其中非常重要的一个力量。
两股力量合在一起，前海将来会是一个是金融，一个是科技这一块，双轮驱动下前海会走得更远。
【高力国际华南区董事总经理，华南区写字楼部主管 冯文光】
我们不说GDP，从体量来说科技企业未来在深圳扮演的角色相对比较重，他们使用的面积也相对比较大。刚刚提到了腾讯7万平米，OPPO和VIVO加起来11万左右，再加平安，基本上整个超过20万了，也是科技企业。所以从体量来说，深圳IT行业这方面的面积相对会比较多，但是带动GDP绝对要靠金融了。但是我们的前海定位是“金融+IT”，所以我们对前海未来的前景其实是非常看好的，从前海出发再看回去南山，南山我们现在看见他们的定位一般来说就是IT比较比较注重，福田相对金融也好、高端服务也也好，相对比较“窄”，但是行业内容比较多元化，罗湖也是最老的CBD。
我们现在看到前海就是“福田+南山”的一个混合体，最好的元素也是放在前海的未来。
【主持人杨洋】
谢谢冯总，可以看到大家都是非常看好前海这个区域，让我们听一下潘总有什么见解。
【香港中原、中原澳门及横琴董事总经理潘志明】
香港主要的写字楼来说，香港的发展商收租的公司，主要他们就是希望吸引一些金融的行业去做这些香港的写字楼，尤其是最贵重的写字楼，大部分也是金融中心。香港国际上的定位就是“国际金融中心”，所以你看中环、金钟，有哪一家科技公司在中环和金钟占用很大的地方呢？是很小的。香港政府也是这样的，他主要是培养这些科技公司，把他们搬离中环金钟，把他们搬到比较偏远的地方，给他们地方去发展，可能是一个比较便宜的租金，令到他们可以起步去做生意，开发他们自己的市场。
反而我觉得前海有科技中心，有提供这个服务，或者是这个机制的话，我觉得香港好多科技公司也应该是来前海落户，也不是在香港找写字楼。其实香港的写字楼的租金，我觉得因为这个没办法是负担能力的问题，科技公司跟金融公司哪一家可以付比较高的租金？肯定是金融公司。未来有关搞科技的问题，来前海也是一个很好的选择。
【主持人杨洋】
谢谢三位大咖，关于选择这一块来说，我们客户群体可能是金融类的，也有可能是IT类的，但是可以在未来的日子里看出来，不管是金融类的客户会占据大头，还是IT类的客户会占据大头，他们都会汇聚到前海这一边来进行发展。
我们刚刚说到这些，我相信不管是三位大咖还是在场各位的贵宾，肯定了解到了进驻企业来到前海的一些非常大力的优惠政策，尤其是最近颁布的一条“归巢计划”，类似于像这种的“归巢计划”，他会不会对深圳或者是香港的一些企业来到前海的发展起到一个引导的作用呢？
【深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究所所长邓志旺】
“归巢计划”这个名字的由来我谈谈我的理解，因为前海注册了7万家的企业，因为前面不具备办公的条件，所以很多的企业注册在前海办公在外面。所谓的“归巢”，希望他们真正回到注册的地方来办公。
第二个“归巢”是指的海外，像欧美、香港等等，希望这些企业尤其是华人的企业，在中国贸易战的情况下他们在国外受到很多的困难和困扰，是不是回到前海来创业可能会更好一些。这是两个“归巢”的意义。
说到“归巢计划”中最重要的就是租金补贴，当时吓我一跳，最高的租金补贴可以达到50%，这个力度确实以前是没有的，所以可以看出来我们前海管理局他不是一个政府的机构，更多的是一个法定机构，更多地服务于企业，急企业所急。这一块他的力度是非常大的，他一定会起到非常大的作用，吸引到很多的企业到这里来办公。因为他前期还是一个很重要的政策，本身来说前海的租金目前是比较实惠的，如果用上这个补贴，更多的企业不管从企业的形象来考虑，从政策的优惠力度来考虑，从自己将来跟海外的联系来考虑等等，选择前海都是他最佳的选择，这个政策出来以后我觉得会有很大的力度，我相信福田、南山的其他地方，包括罗湖等等都会感觉到很大的压力，一定会产生一个很大的作用，对企业来前海来办公是很有吸引力的。
【高力国际华南区董事总经理，华南区写字楼部主管 冯文光】
其实我跟同事开会的时候说，这个好像不是政府，而是像NGO一样，想企业所想，前期确实有一些配套和其他的方面尽快把他引进过来，对特别是香港企业，以及深圳现在本土的企业，其实有很多的企业现在在等，他们不是不到前海，他们两三年前已经告诉我，特别一些大的企业银行和高端服务的，他们说他们会到前海，他说他们等。我说你等什么？他们说他们等成熟的时间。基础到位，他们从旧的写字楼一步到位搬到前海，就是这个意思。但是有这个计划，会不会把这些企业推动下来，我觉得绝对有这个动力，把他们尽快推过来。
【主持人杨洋】
可以看来未来的一段时间里，随着大家的思想以及关于前海写字楼这一方面的关注度越来越高，可能我们这边空置率会慢慢降低，这边的写字楼会慢慢吃紧起来，是这个意思吗？
【高力国际华南区董事总经理，华南区写字楼部主管 冯文光】
对。
【香港中原、中原澳门及横琴董事总经理潘志明】
香港可能听也没有听过这些补贴的计划，其实香港好多年也试过不少次很重大的对经济有伤害的一些事情出现，很多商户也要求发展商、业主提供补贴，但是肯定没有一次是成功的，现在也很困难，在香港现在你去找政府补贴给你，你去找发展商补贴给你，很难，没有这个可能，因为是商业的社会、商业的行为，很难有人同情你。
香港的租金跟前海的租金已经相差很大，再说有一个补贴是30—50%，我觉得这是一个很好的机会，在香港多一些宣传，能够让多一些企业来前海落户，这个时机是最好的，尤其是这2、3个月香港是比较混乱一点，如果大家多一点去香港做宣传推广，我相信很多朋友也有兴趣过来看一下。
【主持人杨洋】
根据您的经验来说，我们这个政策如果放到香港，肯定大家都会跑过来了。
我们再次地感谢以上的三位大咖为大家进行了这么多时间的现场解答，请把你们的掌声送给他们！（掌声）
我们希望每一次的论坛能够给予到现场所有的贵宾朋友们、所有的客户朋友们更多的渠道了解我们最新的信息，同样希望所有的嘉宾他们的演讲、他们的理解，能够给予到我们现场的每一位客户和每一位贵宾现场的帮助。
至此我们本次的论坛圆满结束了，再次感谢现场每一位贵宾的莅临。接下来的时间有请前排所有主礼嘉宾上台，让我们一起合影。
