深圳市上半年的成交数据够亮眼。根据住建局的数据，上半年新房成交17681套、二手房成交31160套。在这亮眼成绩的背后，刚需置业者做出了不小的贡献。同时，我们也看到刚需更加理性的面对买房。
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刚需pk其他置业者，谁更胜一筹？
2019年春节后，刚需（头回购房）置业者率先入市，推动了楼市“小阳春”的出现。根据贝壳研究院的数据，上半年刚需置业的比例达66.1%，改善和其他类型的置业者则分别占16.9%、17.0%，刚需大军市场主导地位得到进一步巩固。
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住宅物业独占鳌头
2018年“731调控”出台，商务公寓限售5年，商业类市场受到抑制，置业者对商业类购买需求减弱。而住宅，随着自住需求的集中释放，成交明显回升。2019年上半年新房二手住宅成交约4.9万套，同比2018年增长4%左右，比2018年下半年增长2.1%。
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这些地方热度高，价格低是关键
上半年刚需置业热点片区分布在哪里？龙岗、宝安、龙华、罗湖、南山、福田六个行政区受刚需追捧。其中，龙岗的布吉、中心城，宝安的西乡是关外刚需置业较集中的片区，看中这里成熟的配套。
关内区域刚需较青睐的是南山中心、福田梅林、南山西丽、罗湖人民南四个区域，这些均是各区价格相对偏低的片区。
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买房不将就
对房子有品质要求，“老破小”不考虑。59.1%的二手房刚需期望房龄在14年以内。户型上，刚需置业80%以上是选择的套均面积在90平米以内，购买主流以中小户型为主。两房户型仍是主流，三房户型渐成趋势。毕竟二胎时代来临，多一个房间就能少换一次房。
在区域上，刚需置业者买房要么选关外成熟区域，要么选关内低价区域。房子周边地铁不能少，全学龄教育是标配。对了，年轻人偏爱的大型商超也是必备配套。
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看中未来规划
南山价虽高，却抵挡不了看好它的置业者。据统计有40%的受采访者打算在南山买房。而近几年因各项政策大火的宝安以37.5%的占比位居第二。刚需置业者不再是以价格来衡量房子，区域发展及周边配套也是考虑的因素之一。
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理性消费
“深圳的房子都是上千万”，“深圳买房的人都是千万富翁”。NO！NO！NO！根据2019年上半年总价分布显示，购房总价200-500万元的区间内，全市刚需占比达70.3%；另一方面，接受贝壳采访的606人中，购房总价预算在500万以内的约占72%（与全市的数据相持平），首付预算在100万内的占三成多。至于月供，大多数人较谨慎，71.1%倾向月供占家庭月收入的50%以内。
我们从各区的成交周期也可以看出，刚需是比较谨慎理性的。深圳置业者的平均周期在37天左右。南山、福田区，一个是科技中心、一个是金融CBD，刚需决策平均周期为42天左右。刚需大爱的龙岗、罗湖、龙华、宝安，决策周期则是35天左右。盐田最快，看得顺眼就买，决策周期25天左右。
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刚需成交价格比全市成交价格低5%
根据深圳贝壳研究院的统计，2019年上半年全市二手住宅成交均价为58992元/平方米，总价中位数为355万元。刚需置业成交均价为55734元/平方米，总价中位数为336万元。不论是单价还是总价中位数，刚需置业价格水平低于真个市场。
那么哪里上车门槛较低呢？
南山、福田的中位数超过400万元，宝安、龙华两区超过360万元，罗湖、龙岗、盐田低于300万元，其中罗湖住宅面积偏小，龙岗和盐田则是价格偏低。
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刚需夺得房贷比例桂冠
刚需买房要理性、理性再理性。贷款比例，咱刚需是排前列；但贷款金额，咱刚需排第二。毕竟在自己的经济能力范围内，买合适的房子才划算。2019年上半年，深圳购买二手房贷款比例为92.9%，相较去年小幅度增长0.6%。贷款成数方面，全市为59%左右与去年持平，其中刚需为62.6%，明显高于其他类型置业者。
贷款金额上，2019年上半年二手房全是平均贷款238.4万元，平均月供13012元。其中，刚需置业平均贷款金额233.2万元，平均月供12725元，排名第二位，低于改善置业。
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深圳的刚需置业者年轻有为
据统计，全市置业者的平均年龄32.7岁，刚需平均年龄31.3岁，其中超八成在35岁以下，25-30岁占比44.6%。
你以为他们只是年轻吗？不，他们还很有经济实力。
在受采访的606人中，靠自己存款付首付占比高达74%，打破以往“六个钱包”养一套房的传统观念。这些人中，月收入3万元以上的占比约43%。（不好意思，小编的月收入拖了大家的后腿），这些年轻的刚需置业者，着实令人佩服啊。
2019年上半年，刚需置业者们为大家带来诸多惊喜。买房的刚需越来越年轻，对居住的品质要求也更高。房子不再是房子，因为现在的刚需置业者，需要更综合的考虑房子本身的条件、区域的规划，以及房子能否在未来带给个人相应的回报。
但房子依然是房子，刚需置业者首要的需求便是自住，这与房子的居住属性也相符合。从这些来看，刚需置业者整体是趋向理性消费的，对买房有更清楚的诉求。
（来源：贝壳研究院）
