6月24日，深圳暴雨。
福田区红荔西路8007号的土地拍卖大厅座无虚席。
来自全国各地80多家房企展开了激烈的抢地厮杀。截至拍卖前三天，房企缴纳的保证金就高达1000亿元。
他们的目标，是深圳近20年土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应，出让的5宗地块分别位于宝安、光明、龙华、坪山新区，总面积17.03万平方米，起拍总价154.35亿元。
在这场“史诗级”的土地拍卖开始之前，很少人能够预料到，越秀地产会如此耀眼。
首先出让的是宝安尖岗山A122-0360宗地。
竞价开始的5分钟内，越秀地产就将价格推到了最高限价。最终，历经32次举牌，越秀地产以59.08亿元+配建人才房19610平方米，拿下宝安尖岗山A122-0360宗地，成为当天的第一家“地王”。
村长替越秀地产算了一笔账，人才房+其他配建共26610平方米，可售面积94450平房米（含商业），如果按照5000元/平方米的建造成本核算，总成本约60.4亿元，折算可售楼面价高达6.4万元/平方米。
但对越秀地产来说，选择地王，就是选择了不确定性。一街之隔的泰禾地王，用高达57亿的惨痛教训提醒着越秀地产，这笔59亿的投入，风险着实不小。
01 尖岗山不相信“眼泪”
在深圳，尖岗山区域每一次土地拍卖，都会受到万分关注，这是一个“地王”扎堆的区域。
2012年11月底，中海以48.6亿元综合成本竞得尖岗山商住地块，折合楼面地价26689元/平方米，被称为深圳建市以来的“地王”。
2015年12月25日，泰禾以57亿元竞得尖岗山两宗地，楼面地价分别折合5.13万元/平方米、7.99万元/平方米，刷新全国单价地王记录。
但如今三年半过去，泰禾这一项目仍未入市。
按照当时的规划，泰禾原本想借此次拍地，把“院子系”产品引入深圳，原计划2016年底就有新品面世。
然而，历史再一次印证了，每一个表面光鲜的“地王”称号背后，不仅要付出真金白银的代价，还要经受时间的残酷折磨。
“泰禾深圳院子”还未来得挖地基，就赶上了一波严厉的调控。2017年1月，深圳规土委出台《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》，规定新房备案价不得明显高于周边房价。
要知道，泰禾地王周边的中海9号公馆、曦城两个项目，其别墅售价当时也才10万元/平方米，如果照此定价，泰禾院子别说开盘，恐怕连成本都不够。
将“院子系”产品引入深圳，泰禾原本胸有成竹，结局却是重金买来的“深圳地王”反复沦为舆论笑柄。特别是去年以来，泰禾资金吃紧，负债高攀，“深圳拿地王”更被说成是导演这场危机的“始作俑者”。
而越秀地产这次拿下的地王，和“泰禾深圳院子”仅一街之隔。
越秀地产最终拿下的宗地可售楼面价是6.4万元/平方米，未刷新泰禾最高楼面价。但如果综合泰禾两宗地的楼面价6.2万元/平方米计算，越秀地产这块地可售部分的平均楼面地价，实际上已经超过泰禾深圳院子的平均楼面地价。
这意味着，越秀地产面临的考验将比泰禾更加严峻。
如果未来三年房价不涨，这个地王就会面临亏损，而现实是，深圳房价已经三年未见大幅上涨。
事实上，越秀地产这块地周边的二手房，近几年价格并没有明显上涨。
安居客数据显示，今年7月，周边的中海九号公馆高层平均价格为95287元/平方米，甚至低于2016年9月的101556元/平方米；别墅产品的均价也才109065元/平方米，和2017年6月的109276元/平方米持平。
周边的另一个楼盘招华曦城同样没有跑赢时间。今年7月，招华曦城高层的均价为106181元/平方米，低于2017年6月的117023元/平方米；别墅的均价为122944元/平方米，和2017年6月的122062元/平方米持平。
讽刺的是，越秀地产拿下尖岗山地王，反倒让泰禾看到了趁机解套的希望。
据《第一财经》报道，在越秀地产拿地后，泰禾的广深区域市场研策组迅速给出了“正面”报告。在报告中，研策组表示，“地块占地、建面均低于我司项目，容积率3.12高于我司项目，越秀楼面价6.4万元/平方米，超过深圳院子平均楼面价6.2万元/平方米，价格支撑更足，利好深圳院子。”
但开发商的美好梦想能否成真？旧地王尚未解套，新地王狂奔入场，其实更像是对未来的一场“豪赌”。
泰禾等了三年半才等到了越秀，而越秀地产是否能等到下一个尖岗山地王来为自己解套呢？
就在昨天，因2亿元的债务纠纷，隔壁地王泰禾集团的第一大股东，泰禾投资所持全部股份全部被法院冻结了。
7月4日晚间，泰禾集团发布公告，泰禾集团第一大股东泰禾投资所持其5.94亿股被冻结，占其所持股份比例的97.54%，冻结人为江苏省无锡市中级人民法院。加上此前泰禾投资所持1500万股已于今年6月25日被冻结，占所持比例2.46%，至此，泰禾投资所持全部股份均被冻结，占泰禾集团总股本的48.97%。
02 前所未有的“抢地”之旅
“区区”59亿拿下的尖岗山地王，远不能满足越秀地产的胃口，这只是越秀地产一天之内拿下的第三宗土地。
6月24日早间，越秀地产在大本营广州以11亿元总价拿下位于从化的一宗商住地；在华东区域，其以17.34亿元总价，拿下位于杭州临安的一宗地块。
事实上，喊出“千亿”目标的越秀地产正在进入更多此前从未涉足的城市。
此前，它是一家布局城市很少的房企。截至2018年12月31日，其仅在全国15个城市有所布局。其中，48.2%位于珠三角地区，长三角、中部地区和环渤海地区分别占比为19.4%、18.7%和12.8%。
但它正在试图扭转这一格局。
5月19日，经过315轮竞价，越秀地产以5.01亿元竞得郑州新郑南龙湖6号地块，溢价率达173.73%，以此高调进驻郑州。
5月30日，越秀地产再次以“新成员”身份，以楼面价3880元/平方米竞得位于成都青白江区域的一宗净用地面积达34.5228亩的地块，在西南区域首次落子。
6月24日，它在广州、杭州分别补仓，耗资28.34亿元；加上深圳尖岗山的地块，越秀地产单日豪掷87.42亿元拿地，扩储21.81万平方米。
不完全统计，自年初以来，越秀地产在土地方面的支出合计超过235亿元，远超去年全年拿地金额159亿元，也超过今年公司此前宣称的目标。
除了公开拿地外，如果再加上5月28日，越秀地产通过母公司越秀集团以总价78.5亿元收购广州地铁旗下萝岗项目和陈头岗两个项目各51%股权，越秀地产今年上半年在土地市场已挥金超300亿。而前5月，其累计合同销售才仅288.66亿。
疯狂抢地的背后，是和泰禾尖岗山地王相似的命运。越秀地产此前高价获取的好几个“地王”项目同样迟迟未能开盘，部分项目前后运作甚至长达五年之久。
2013年5月，越秀以24.6亿元拍得广州海珠南洲路一住宅地块，折算楼面价约3.46万元/平方米，溢价率达142.4%，成为广州新单价地王，彼时周边一手住宅均价仅2.8-3.1万元/平方米。
结果该项目自拿地后，在过去5年里几乎处于完全零动工的晒地状态，直到2018年重新敲定规划建筑方案，才开始投入建设。
在如此凶猛地拿地背后，是越秀地产冲刺千亿元营收目标的追求。
在此之前，管理层为越秀地产定下的目标是，2020年完成千亿销售额。但2018年，越秀地产的销售额是577.83亿元，同比上升41%；2019年，它的销售目标是680亿元，同比预期增长17%。
事实上，作为老牌房企，近年来，越秀地产的发展速度相对落后。
2014年，越秀地产实现销售金额220亿元，位居行业第31位，这是其迄今为止最好的排名。彼时，阳光城230亿元、旭辉223亿元、泰禾201亿元，与越秀体量相当。
而2018年，阳光城1628亿元、旭辉1520亿元、泰禾1300亿元，只卖了578亿元的越秀地产被远远的落在后面，其行业销售额排位已下滑至第54名。
同时，越秀地产的营业收入仅从2013年的142.1亿元增加到2018年的264.3亿元，6年的时间只增长了86%；归母净利润不升反降，从28.8亿元下降到27.28亿元。
