8月5日上午，离岸人民币兑美元及在岸人民币兑美元汇率双双“破7”。受此影响，当日百余家房地产股票下跌，其中佳兆业、上置集团、中国奥园、宝龙、龙光、富力等近20只地产股跌幅超5个百分点。
资深地产专家杨红旭告诉《每日经济新闻》记者，一国本币出现贬值，对楼市是利空。本币贬值后，有些外部资金会因为损失汇差，缩减进入楼市的需求。一房企负责资金的高管则表示，房企境外融资或临难题，境内融资环境不断收紧，再叠加“不放松”的房地产调控态势，多重利空因素共同作用，最终致使地产股普遍下跌。
数据来源：Wind，华泰证券地产团队，亿翰智库
前7月房企境外融资超3000亿
在公司债和非标融资等融资渠道逐步收紧的情况下，从2017年开始，房企大幅加大海外债券融资规模。据亿翰智库统计，2017年海外债发行规模近2016年规模的5倍，2018年和2019年规模仍持续增长。2019年1至7月规模已经超过3000亿元人民币，接近2018年全年水平。
在此背景下，2019年7月，国家发改委办公厅下发通知，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，同时强化备案及发行时的信息披露。海外债融资环境收紧下，预计2019年下半年海外债融资规模将有所放缓。
而汇率贬值，对于持有大量美元债的企业而言，可谓是利空消息，因为这可能会加大其财务负担。上述房企高管告诉《每日经济新闻》记者，“尤其是对于境外融资占比较高的企业，其按人民币计价的利息费用支出会增加，因此受到的影响会更大点。”
克而瑞研究中心统计数据显示，2019年上半年，95家受监测房企境内外债券类融资总额4286亿元人民币，占2018年全年的59.3%。其中，境外发债额占比67%，相较2018年上升了19个百分点。而2018年以来，房企境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月境外发债成本破8%，之后均在7.50%以上。
值得注意的是，当前国内收紧房地产融资，不少中小房企不得不更多依赖境外融资，而在汇率的影响下，这类企业融资的行情不容乐观，更会让市场担忧其发展的持续性。
上述高管直言，这类房企的银行传统融资不够，更多依赖于海外融资，美元债占比较高。在人民币汇率下跌的情况下，境外美元债利息势必会加重，对于境外融资占比较多和比较依赖的房企，无形中会加重这些房企的财务负担，进而影响其核心净利润。相反，具备境内外信用扩张能力的房企，则相对受到的影响较小。
该高管认为，在政策波动影响下，房地产企业不得不在不同市场和不同融资工具间腾挪，近几月以来，国内房企转道海外融资的比例大幅上升，美元债发行加速。对于美元债过多的房企，本币对美元贬值后，融资美元债的成本会相应增加，会损失一个汇差，借美元债的时候，人民币换成美元，偿还外债的汇率变化，如果按照目前情况来说，对于开发企业会多增加一些成本。
58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析认为，首先，在全球经济下行压力增强以及投资者避险情绪影响下，美元债发行成本上升的概率会增强。而汇率下跌会提高房企发行债务的融资成本，这在负债水平较高的房企身上表现更为明显；其次，如果房企通过境外发行美元债用于清偿境内债务，则要面对利率和汇率的双重风险。汇率变化会导致企业的还本付息压力出现变化，这一变化并非只在偿还时点才集中爆发，而是会随着汇率变化不断影响着房企，以及市场对于房企的判断。
数据来源：Wind，华泰证券地产团队，亿翰智库
“破7”或对房企净利影响明显
随着房企发行海外债的规模越来越大以及人民币的贬值，企业汇兑损失的风险也会加大。与此同时，当境外融资成本上扬，境内融资环境对于中小房企依然不算友好，这或推动行业新一轮洗牌。
光大证券首席固定收益分析师张旭指出，去年四季度以来，房地产境外融资发行规模攀升。而今年二季度，监管机构进一步加强信托领域投向房地产项目的政策约束，房地产的融资环境不容乐观，行业竞争也越来越激烈。
不过，上述房企高管也告诉记者，对规模房企来说，因为融资渠道比较多元，可能融资占比最多的还是银行贷款，具体要取决于债务结构，这类房企抗风险能力强，这样对利润的边际影响会小一点。
一位TOP20房企相关负责人向《每日经济新闻》记者分析认为，汇率贬值对于存量美元债市场来说影响很小，不会再产生新的汇兑损失。对于房企来说，因为现在都是借新还旧，主要问题在于偿还，成本势必上去。因为汇率贬值，要付出更多钱，这对企业来说，不管能否承担，在于不能去借新的。如果人民币有贬值趋势，一方面企业就要考虑汇率风险，但是一般情况下，对于正规企业，一般会做汇率对冲，不见得会增加太多成本。
亿翰智库研究中心研究总监于小雨则表示，人民币兑美元汇率“破7”后，没有做外汇对冲的房企净汇兑损失将会加大，财务成本升高，进而影响净利润率。
上述房企负责人告诉记者，一般情况下，企业会通过资金池、投资、外保内贷（把钱存到境外银行、然后境内放款）等方式应对汇兑风险问题。如通过锁汇（即锁定汇率价格），但锁汇的同时会增加相应的融资成本，因为锁汇是需要花钱的，具体和时间周期有关，时间越长越便宜。
于小雨认为，人民币贬值对房企净利润会产生明显影响，因此，企业不能对汇率的变动掉以轻心，尤其在贸易战长期化的背景下，做好外汇对冲。
来源：每日经济新闻
