近日，因为央视报道了某龙头房企在佛山市销售的金域中央楼盘涉嫌“虚假宣传违规销售”问题，也让笔者再次想起了此前收到的一些关于佛山公寓的“内幕消息”，今天就从笔者的角度来给大家剖析剖析，风口浪尖的佛山公寓市场究竟怎么了？
佛山公寓市场大爆发，5年超10万套！
从近年的成交数据不难看出，佛山公寓市场的爆发与广佛楼市的调控政策有莫大关系。从数据来看，2016年毫无疑问是佛山公寓市场的里程碑。这一年，佛山的一手公寓成交首次突破2万套，并且就此稳定在这一高位水平。而2016年，正是佛山楼市接收广州客外溢福利、成交爆发以及临广片区重启限购的一年。
2017年，佛山跟随广州升级限购政策，限购令进一步扩大到二手房市场，而这也给了佛山公寓市场新的爆发契机。这一年，佛山一手公寓一共卖出了2.7万套。
2018年，由于前一年佛山商办用地的破纪录成交，佛山公寓市场迎来了供应的最高峰，而受制于楼市大环境的温度下降，以投资客为主的公寓市场未能继续神奇的表现，成交套数下降到了2.4万套。
进入2019年，佛山公寓市场在开发商的大力促销下，尽管市场依然供大于求，前7个月却也卖出了1.5万套的好成绩。
值得注意的是，统计从2015年到2019年7月份的佛山一手公寓成交套数，这个数值正好突破了10万套。
而从价格来看，总体而言，在经历了2015年的最低谷之后，自2016年以来佛山公寓成交均价保持了上涨的态势。今年1-7月份，全市一手公寓的成交均价为14158元/㎡，对比去年全年也上涨了6%。
从月度供求来看，近一年佛山一手公寓市场也保持了较为活跃的状态。有意思的是，数据显示，从去年11月份开始到今年的6月份，佛山的公寓成交又进入了一个高潮期，基本每个月都可以达到两三千套的水平。
而到了7月份，受金域中央事件发酵的影响，佛山公寓市场也受到了波及，成交套数回落至1728套，对比此前两个月几乎减少了接近一半。
那些买佛山公寓的人赚到了吗？
前文说过，不到5年的时间里佛山卖出了10万套的一手公寓。然而，对于买公寓的人来说，不管是出租还是转售，因为大多数人买公寓都是为了投资，衡量这件事的唯一成功标准就是赚到钱了没有。从成交均价来看，看上去如果是前几年在佛山买的公寓，今天这些业主应该不会后悔，毕竟公寓的价格跟着房价水涨船高，还是涨了不少的。
但是今天既然要聊，自然要聊点均价看不出的问题。比如过去两年这样楼市处于调控的阶段，到底佛山的公寓市场表现怎么样，佛山的公寓值不值得投资？毕竟，从去年年底到现在，佛山公寓又出现了一个成交井喷的情况，证明投资公寓的人还真不少。
作为考证，笔者就把2019年1-7月份佛山卖的最好的10个公寓楼盘抽出来，分别去对比了这10个畅销盘在7月份成交均价、开盘至今的历史成交均价、开盘当月的均价以及历史最高的月份均价，希望可以从中发现一些端倪。
备注：绿地未来城6、7月份无成交，最新成交均价为5月份
结果如上图所示。应该说——不尽人意！10个楼盘的开盘时间（多年在售的楼盘以最新一期产品为准），全部都在2017年12月份之后，而对比开盘第一个月的网签均价，有一半的楼盘是降价的，其中两个楼盘降幅达到16%。如果对比历史最高月份的均价，则有9个楼盘是下降的，最高降幅达到23%，仅有一个楼盘价格持平。而如果和这10个楼盘的历史成交均价相比，也有3个楼盘的价格是下降的，降幅最高达到11%和9%。
由这几个指标不难看出，现在的政策环境，不仅房住不炒，公寓想要投资获利，也是相当有难度的事情。特别说明：以上均价对比，还没有考虑公寓二手转让高昂的税费。
事实上，这个数据结果并不让笔者意外。作为从业人士，去年笔者就听到了几次佛山公寓楼盘降价的消息，包括一些前期交楼的公寓因为房源竞争多降租的消息。
值得注意的是，截至到目前的统计：佛山公寓的可售库存总量超过3.8万套，按照过去12个月的销售速度，还可以卖22个月！
所以，对于开发商来说，公寓的销售压力其实也不小。但是相比商业物业82个月的去化周期以及办公物业57个月的去化周期，已经好太多了。
相对广州的公寓，佛山公寓还有一个优势，那就是购买佛山房产（含公寓、商铺、写字楼等商业类房产）都可以参与入户、入学积分，建筑面积每平方米积1分计分，最高计分144分。
最后，再啰嗦几句：写这篇分析，并非是笔者看衰佛山的公寓市场，毕竟个人的投资是具体行为，还是要因项目而异。笔者认为，公寓是否具有投资价值，其实只有一个参考指标，那就是租金。那些所谓的升值空间，很多时候听听就好。
不信，各位可以去查查公寓转手的税费成本，实在是高到让人下不了手啊。
投资有风险，入市须谨慎！
文章来源：克而瑞广佛区域
