5月广州一二手住宅成交表现平平，其中一手虽然整体推货量较往年同期大幅增加，但不少新兴板块入市，买家尚需时间接受，而热门板块则“扎堆”成交。
二手方面，除一手分流客户外，由于不少优质房源3、4月份已被买家购入，本月未能及时补充，导致成交微幅回落。
二手住宅
一手分流+买家提前入市，成交量回调
2019年5月（1-26日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4025宗，较4月同期（4452宗）环比下滑9.6%。
小研君认为，“红五月”作为传统销售旺季成交不升反降主要有两方面原因：
一方面，3、4月客户入市热情高，部分经过长时间观望的客户亦开始陆续入市，致使消化了不少优质房源，而本月未能及时补充，导致成交微幅回落；
另一方面，五一黄金周期间，开发商推货积极，超3000套房源集中“爆发”
加上各种优惠推销活动影响，促使不少客户转至新房市场，周度成交（781宗）跌至年内低位，仅高于春节周。
但需要指出的是，从周度网签情况来看，除首周受假期及新房分流的影响外，其余各周周度成交量基本维持在1200套的正常水平。
因此，现时广州二手市场整体成交表现仍相对平稳。
价格方面，本月二手住宅网签均价为26892元/㎡，基本与上周持平。
番禺稳居首位，黄埔、荔湾成交逆市而上
从各区成交情况来看，本月大部分区域成交有所下滑，其中天河、增城、越秀三区表现尤其明显。
本月分别成交420宗、686宗、244宗，环比分别下滑19.7%、14.6%、12.9%。
另外，本月番禺成交虽环比下跌9.6%，但仍以738宗的成交量排名各区首位。
其市桥、钟村等刚需居住板块市场需求依然活跃，客户青睐度较高。
此外，需求指出的是，黄埔、荔湾两区成交量不降反升，本月分别成交241宗、202宗，环比上涨10.0%、18.1%。
其中，荔湾涨幅明显主要由于上月荔湾成交表现低迷（仅171宗),而本月需求回归常态，促使成交合理回升。
天河、白云多个板块成交活跃
本月，天河区多个板块成交活跃，如天河公园板块、天河北板块、后天河北板块等，排名均处于各板块前四位。
其成交均价分别为61603元/平、65740元/平、53648元/平。
另外，本月白云区多个价格低洼的板块成交活跃，分别为白云大道板块、罗冲围板块、机场路板块等，其成交均价分别为34245元/平、32567元/平、31915元/平。
一手住宅
板块“冷热不均” 五月成交同比下跌两成
根据监控显示，5月广州网签一手住宅成交量为7139宗，环比下跌21%。
经历3、4月份市场持续升温后，5月略显“后劲不足”，成交高位回调，与1、3月水平基本持平，紧守7000宗关口。
小研君认为，5月市场表现平淡主要有三方面原因。
一.五一推货量虽较往年多，但板块成交“冷热不均”现象突出。
根据统计，2019年五一假期广州实际共有27个楼盘3097套单位开盘/加推，总货量较2018年五一假期（2517套单位）增加23%。
但买家对不同板块项目的偏好程度有所不同，如五一推货的朱村科慧花园，总货量约600套，5月录得543宗网签，去化情况理想；
相比之下，部分远离地铁、位置偏远的项目，同样五一推货过百套，但仅录得数十宗成交。
二.高层于五一前夕会议上再次强调“房住不炒”。
五一过后，住建部对佛山、苏州等住宅价格指数累计涨幅较大的城市“亮黄牌”警告
由此表明高层对于楼市调控优化的力度并未放松，故买卖方均理性看待“小阳春”后的五月市场。
三.五一过后，买卖方进入“调整期”。
今年五一市场气氛较去年活跃，不少原计划三、四季度购房的买家提前入市；
另一方面，开发商供货亦普遍集中在4月末5月初，五一过后两个周末，全市平均每周仅3个项目推新，直至25-26号周末，推货量才有所回升。
成交情况：仅天河、从化、花都三区成交环比上升
本月成交环比增加的仅天河、从化、花都三区。
其中天河本月成交351宗，环比增加4%，得益于兰亭盛荟等项目持续推货，天河成交表现坚挺，一定程度上说明广州市场上购买力较强的买家保持持续入市趋势。
从化本月成交326宗，较上月增加19%，主要原因为多个项目于五一期间加推，尤其珠江壹城等距离14号线较近的项目，比较受到买家欢迎。
库存状况：库存量再次回落至10个月以下水平
本月消化周期回落至9.6个月，较上月下跌0.6个月；
亦是时隔4个月后，库存量再次回落至10个月以下水平。
天河、海珠两区消化周期不足六个月，番禺消化周期下调至10.1个月，供货紧张。
一手商办
写字楼止跌，公寓需求仍在
5月商铺物业整体成交仍低位，公寓物业虽下跌但需求保持，两物业市场分别成交4.09万㎡、11.99万㎡，环比跌幅分别为18%、14%；
不过，写字楼市场止住近期的跌势，本月在个别项目批量网签贡献下，整体收获4.27万㎡成交量，环比、同比分别上升103%、28%。
新增供应方面，公寓市场5月继续高位贡献14.02万㎡新增，环比上升35%，连续3个月保持供应；
4月供应上扬的一手商铺、写字楼本月纷纷放缓入市节奏，仅分别供应1.44万㎡、9.21万㎡，环比分别下跌52%、11%。
一手商铺、写字楼
2019年5月一手商铺市场继续低位成交4.09万㎡，较4月下跌18%，连续3个月下跌。
本月继续有多区成交下滑，中心区、外围区、增城从化整体分别成交0.6万㎡、1.85万㎡、1.64万㎡，上个月主力成交的外围区答复下跌39%，多区项目成交回落，整体成交量一般。
中心区则保持上个月低位，各区成交量继续低于0.3万㎡；而增城从化则在从化社区铺支撑下，整体录得环比28%的升幅。
此外，5月一手商铺物业供应同样低位，其中社区铺供应锐减，从上个月13个减至6个，供应面积也大幅下跌。
本月从化两盘批量成交撑市，其中名城御景绿洲录得71套0.64万㎡社区铺整体确权，另一个从化盘宏润天睿则收获单宗0.23万㎡的大宗底商成交。
此外，其他个盘成交平平，成交量皆低于0.3万㎡。
近期商业市场投资氛围持续平静，本月商铺物业仍未见起色，社区铺仍是市场主力，不过整体需求平平。
继4月两个项目补充后，本月市场再有4个项目共计9.21万㎡写字楼物业供应入市。
其中花都保利国际金融中心、番禺碧桂园铂耀中心、增城富士康科技小镇三项目分别全新入市5.98万㎡、1.41万㎡、1.22万㎡甲级写字楼。
近2月共计新增近20万㎡写字楼物业，缓解近期供应紧缺态势。
5月中心区、外围区成交提升，分别贡献1.7万㎡、2.57万㎡，环比分别上升185%、100%。
除白云区环比下跌43%外，录得成交的其他六区环比皆上扬。本月黄埔区依靠个盘批量撑市，成交量高达2.08万㎡，助推单区成交量接近全市的一半；
此外，其他各区成交量介于0.1-1万㎡。
本月再有多个项目出现大宗交易，其中黄埔保利鱼珠港单栋成交8-23层，批量网签1.9万㎡，高居本月首位；
而荔湾区荔胜广场同样收获单栋14-19层共计0.97万㎡，位居次席；
此外，本月排名第三的汇金中心收获0.44万㎡，其中包括第8层0.26万㎡整层成交。
本月写字楼继续收获高位补充，且在若干项目批量成交贡献下，市场显露回暖之势，近期供应逐渐补充并逐步受到市场关注，上述回暖走势有望延续。
一手公寓
5月继续高位供应，共6个项目新增供应3089套公寓项目，连续3个月高位补充且逐渐增多。
其中，黄埔再有两个项目合景天峻、佳兆业城市广场分别新增971套、564套公寓入市，增城、从化、海珠三个旧盘加推超1000套，花都区时代云港项目全新供应550套LOFT公寓入市。
此外，本月全部新增项目个人都可购买。
5月公寓市场仍在微幅下滑，共成交2267套11.99万㎡，成交面积环比下跌14%，与上个月走势基本一致。
本月整体仍保持不错的市场需求，全市多区需求回落，仍有四区录得升势。
外围四区仍最受捧，本月共计成交1796套，但环比微跌6%，其中黄埔、花都较上个月分别上升74%、1%，分别贡献528套、449套位居前列，多个旧盘持续受捧撑市；
其中南沙区虽整体收获561套成交高居各区之首，不过较上个月下跌16%，番禺区项目整体成交一般，仅收获258套，环比大幅下跌48%。
中心区5月整体成交370套，较4月下跌28%，天河、荔湾两区分别成交116套、183套仍最撑市，不过环比均下跌，跌幅分别为49%、16%，此外其他各区成交平平。
增城从化本月共计网签101套，环比上升19%，连续两个月保持升势。
5月热销TOP10共成交1377套，较上个月微跌3%，占全市的61%，其中9个来自外围。
本月成交量破百套项目6个，推新的合景天峻受到追捧，本月共计成交274套位居首位，整体均价1.2万/㎡；
近几个月主力项目花都绿地空港国际中心本月收获268套批量成交，环比微幅下跌26%，近期呈现持续下滑走势。
本月南沙多个项目继续批量网签，越秀国际总部广场、南沙珠江湾、中交汇通中心分别收获214套、118套、78套成交，近期南沙公寓持续受到关注。
此外，黄埔新盘佳兆业城市广场本月继续收获56套成交，该项目整体均价1.8万/㎡，复式均价2.8万/㎡；
本月中心区荔湾中海花湾壹号继续收获集中网签113套，广钢新城逐渐完善的配套及居住氛围，吸引投资者持续关注。
本月成交虽仍在回落，不过近期高位需求仍保持，多个新入市项目持续受到市场关注，同时市场主力旧盘持续撑市，个人买家需求仍比较活跃。
随着近期供求热度保持，近期势头有望保持。
注：本文数据月度统计周期，如无特别说明，均按“阳光家缘”统计口径，即上月26日至次月25日。
来源：广州中原研究发展部
