中新经纬9月24日电 题：《熊建平：中国长租公寓发展加速，重资产扩张成主流》
作者 熊建平（仲量联行中国区评估和咨询服务部执行董事）
经历几年市场深度洗牌和沉淀之后，中国长租公寓正走向成熟期。国内人口结构变化、购房门槛提升、政策支持和资本助力等多个要素正在推动中国长租公寓持续发展。
房源数量三年翻番，需求来源日趋多元
2017―2019年是中国长租公寓的政策红利释放期及整合沉淀期。经过几年市场的历练，有一部分长租公寓企业已经成长起来。
据仲量联行统计，目前，长租公寓前十家头部品牌的存量房源已从2018年底的35.6万套增长至2020年底的73万套。这些资产存量主要分布在国内一线及主流二线城市。同时以上十家头部品牌企业开业6个月以上门店的平均入住率都维持在89%-95%的较高水平。
目前，长租公寓客群仍以大学毕业生及初入职场的白领人士为主，同时市场也涌现出一些新型需求，如企业中层人员、陪读家庭、自由职业者以及短期过渡型需求等，这意味着长租公寓作为新兴业态正逐渐被更广泛的人群所接受。
京沪深最受投资者青睐
随着针对租赁行业的支持性政策相继出台，以及市场基本面的支持，中国长租公寓因前景可期，吸引了越来越多的投资者。
仲量联行面向30多家不同类型的投资机构进行的问卷调研结果显示：长租公寓的投资者关注的热点区域集中在上海、北京、深圳等经济发达、外来人口占比高，且购房门槛较高的一线和新一线城市。在细分赛道方面，97%的投资者希望进入面向企业精英白领市场的中高端市场。从发展模式看，投资者目前仍主要采取重资产扩张模式，尤其是存量资产改造模式。
大部分投资者对国内长租公寓稳定回报率的预期集中在4.5%―5.5%之间。随着长租公寓市场走向成熟，我们预计，其资本化率会继续向办公楼等传统商业资产靠拢。
REITs或将成为长租公寓的退出新通道
“资产价值过高”以及“土地和资产获取困难”一直都是长租公寓市场投资者面临的两大挑战。对于大部分机构型投资人而言，存量改造是进入国内长租公寓市场的主流模式。但这种模式之下，投资者往往要面临国内一线城市核心区存量资产价格高、项目改造成本高、投资回报率低于预期等现实问题，因此我们建议投资者多尝试在城市非核心商务区或产业园区寻找新投资机会。
目前，要想在短期内实现长租公寓的规模效应，投资者眼下依赖的存量改造模式很难达成。理论上，企业通过拿地开发进行规模扩张效率更高，但目前机构投资者在本地市场获取土地进行开发还存在一定难度。我们建议投资者应考虑与拥有土地优势的企业、拥有丰富管理运营经验的运营商增强合作，实现共赢。
此外，“资产流动性过低，导致长租公寓退出困难”是行业的第三大挑战。短期内，长租公寓企业通过单一资产或资产打包整体退出仍将是主要途径，但未来，行业有望通过REITs机制来提升长租公寓投资市场的流动性。
租赁住房和REITs拥有天然的适配性。虽然现阶段，中国REITs的底层资产仅仅只将保障性租赁住房纳入其中，但中国REITs拓展到市场化租赁住房是一个必然趋势，REITs也有望成为长租公寓投资者未来的主要退出机制之一。（中新经纬APP）
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