[摘要]观望、犹豫，是2018年购房者的普遍态度，这在过去是不可想象的。
2018年的楼市，依然是中国老百姓最为关心的话题之一。这一年，楼市里出现的各种新闻，比如有的楼盘因为降价引发业主不满，有的城市则悄悄放松了限购，有的城市却又拍出了新的地王。各路消息让每一个人对于楼市的判断，都有着各自的理解。
北京楼市降温 每平米37万元的天价房消失不见
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北京楼市降温 每平米37万元的天价房消失不见
2018年12月，北京已经是隆冬季节，寒风瑟瑟。某房产中介谭敏花了几天时间，终于约到了一位要买房的客户来看房。
购房人是黄先生，看中了北京东城区的金鱼池小区的一套房子。这个小区是十几年前建的回迁房，地处北京核心老城区，紧邻天坛公园，要价自然不菲。不过最近几个月，他发现，业主们原来死死咬定的价格开始松动了。他看中的那套71平米的两居室总价从最初的730万降到610万，又降到590万。经过中介多次沟通，房主把价格下调到了570万元。连续降价让黄先生也多了选择的想法，打算等等再说。
观望、犹豫，是2018年购房者的普遍态度，这在过去是不可想象的。2017年3月前，谭敏所在的东城区的房子炙手可热，一旦挂牌，很快就能卖出。购房者如果不及时出手，房子很可能会被抢走。
谭敏说，市场好的时候，一个房子挂出来基本两三天就成交，在2017年年初的时候，还会有人加价抢房子。但是，现在有些房子挂出来，接近一年也没有成交。
根据北京市住建委公布的数据，2016年3月是北京二手房销量最高的月份，单月网签量达到32000多套。2017年3月后，二手房销量大幅下跌。2018年，北京市二手房网签量总体处于较低水平，5月份是最高点，也仅为18000多套。进入10月、11月，二手住宅交易量更是大幅下滑，其中10月份的签约量仅为8800多套。进入12月，虽然从单日的数据看，销量有所回升，但这也只是前期累积的购房需求在年底集中释放。
北京某地产经纪人谭敏
谭敏告诉记者，成交的客户基本上都是前期积累下来的，她的有些客户看了七八个月，甚至看了一年的房子才出手的。
2017年3月，为了遏制楼市过热的局面，北京市连续出台多项力度空前的限购限贷政策，提高首套房认定标准，认房又认贷；
对于二套房，购买普通自住房的最低首付比例从50%提高到60%，购买非普通自住房的最低首付比例从70%提高至80%；房贷最高年限从30年降至25年。
此外，为了防止炒作学区房，北京朝阳、东城、海淀、丰台等6个城区相继提出“多校划片”政策，即一个小区对应多所学校。这意味着消费者即使购买了高价学区房，孩子也未必能上到心目中的好学校。
国家统计局公布的数据显示，2018年11月，北京新建商品房价格同比增长1.4%，二手房价格同比下跌2.1%。
毗邻北京天安门和西单商圈的西城区金融街，由于地理位置、学区资源优越，屡屡诞生“天价房”。2018年6月19日，北京市西城区铜井大院一间6.7平米的平房在网上由法院公开拍卖，起拍价60万元，共有49人参与竞拍，最后以250万元的价格成交，折合单价37.3万/平米。这个价格几乎刷新了国内房价的最高记录。现在，记者在金融街一家房产中介了解到，每平方米20万元的单价就算是贵的了。
一线城市房价下跌 三四线城市房价却疯涨？
一线城市房价下跌 三四线城市房价却疯涨？
一线城市房价下跌 三四线城市房价却疯涨？
地域上的区别，往往让不同区域的楼市，呈现不同的价格走势，一线城市的价格在稳步回落，而部分三四线城市的情况，却在逆势上扬，数据显示，2018年以来，江苏、浙江的部分三四线城市房价出现明显涨幅。
2018年冬天，宿迁的楼市新闻不断。2018年11月2日，宿迁市国土资源局以挂牌方式出让13幅土地，全部顺利成交。其中，一片荒地在当天经过306轮的激烈竞价，最终以每亩1005万元的价格成交，溢价率高达82.72%，成为令人瞩目的地王。与此同时，也传来了两家房企破产的消息。
江苏省宿迁市
宿迁市宿豫区一个大型商场刚刚开业，附近一个叫帝景豪苑的楼盘特别抢手，记者在售楼沙盘上看到插满了“售罄”的小旗子。工作人员告诉记者，除了5栋别墅，小区所有的普通住宅全部售罄。
工作人员说，帝景豪苑最后卖完的一栋楼，2018年年初开盘，当时价格为每平米8000元。按照该小区现有最小户型85平米计算，每套房至少需要68万元。宿迁市宿豫区政府官网显示，2016年，宿豫区城乡居民年人均可支配收入为18990.9元。如果以这样的收入买一套房，需要不吃不喝35年。
帝景豪苑
可是，在宿豫区商品房网上签约备案平台显示，不算5栋别墅，帝景豪苑小区还有147套房可售。宿豫区住建局的工作人员很肯定地说，宿豫区商品房网上签约备案平台是及时更新的，数据是可信的、权威的。也就是说，截止到12月18日，这里还有147套普通住宅可售。这与帝景豪苑销售人员的说法相差甚远。
宿豫区商品房网上签约备案平台
2018年5月2日，宿迁市住建局发布《关于进一步加强商品房销售监管的通知》，其中第四条规定，严禁捂盘惜售、囤积房源，不得进行虚假交易、炒卖房号。
帝景豪苑售楼处销售人员
但是记者在另一个名叫金鹰国际花园的楼盘进行调查的时候，却发现这个楼盘每次只开盘一栋楼，售楼员告诉记者，他们三个月之后再销售第二栋楼，每次涨价5%，这样可以不断涨价。在宿迁，几乎所有的楼盘销售人员都告诉记者，未来宿迁楼盘还会涨价。
2018年宿城房价
安居客网站数据显示，江苏宿迁主城区房价从2017年2月开始，经历了长达一年半的上涨行情。2017年2月每平米均价为5247元，年底上涨至7127元；2018年8月，房价上涨至7970元。一年半的时间，价格上涨幅度在50%以上。此后房价终于趋于平稳，2018年12月每平米均价为7906元。
中指研究院黄瑜副院长看来，三四线城市的楼市风险不容忽视。
中指研究院常务副院长黄瑜：三四线城市捂盘惜售是有风险的。第一，从三四线城市的市场调整先于其他城市出现，甚至回落的速度也比较快，那么它的市场就会更加脆弱。第二三四线城市形成有效供应的时间短，所以一旦认为短期的市场好，所以想惜售，但是如果过了一个月或者两个月之后，可能市场状况很容易发生变化，实际上对于企业的经营上来说是有风险的。
房地产市场冷暖不一，楼市走向似乎扑朔迷离。不过地产融资似乎开始变得宽松。中原地产研究中心数据显示，2018年10月份，包括北京鸿坤伟业房地产开发有限公司、天津蓟州新城建设公司等多家房企的融资计划被叫停，当月，全国地产企业融资总额仅为500多亿；然而接下来的11月，多家房地产企业密集获准大额融资，合计数额超过1000亿元；12月房地产企业融资数据继续大规模扩张，合计融资额度高达1600亿左右。
与此同时，2018年12月12日，国家发改委公布了“关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知”。在事实上赋予了有相当规模、相当信用的优质企业融资的“特别通道”。业内人士说，发改委支持优质企业融资，在地产行业仅限于棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目。因此楼市调控总体方向不变。
半小时观察
住房完善结构 楼市健康发展
2018年的中国楼市，眼下已经是过去式了，而2019年的楼市，也有了明确的答案，这就是稳。2018年12月，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部指出，2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。而且，更多保障性住房和租赁住房将进入市场，完善市场结构。2018年全国棚改1至11月，已开工616万套，超额完成年度目标总量。2018年，北京市建设筹集各类保障性住房5万套，着力推进已供地共有产权住房建设。可以看到，对于遏制高房价，解决百姓住房问题的利好措施，新的一年将越来越多，房子是用来住的，不是用来炒的，坚持这个道理，楼市才会真正的健康发展。
