本报记者 王 峥
2017年四季度，随着新派公寓类REITs、保利地产租赁住房类REITs、招商蛇口长租公寓CMBS以及旭辉领寓类REITs的接连获批，住房租赁市场的证券化和金融产品创新正在加速落地。
而据业内人士预计，在政府支持的公租、廉租房市场和市场化的公寓租赁市场，将会产生十万亿元级别的存量资产亟待证券化。而随着国家大力发展租赁市场，类REITs、资产支持证券ABS等融资方式将会得到更充分的发展。同时，引入社会资本以盘活存量房市场，还可降低开发商在租赁业务中的财务压力。
租赁市场前景广阔
根据《中国流动人口发展报告2016》数据显示，截至2016年底，我国流动人口有2.45亿人，假设70%的流动人口需要租房，将占全国人口的12.5%。而美国租赁人口占比为35%，英国租赁人口占比为37%，日本租赁人口占比为27%，我国租赁人口占比尚有较大提升空间。
同时，我国一线城市租赁人口占比相比于二、三线来说，相对较高，但是与美日英等发达国家的主要城市相比，仍有显著差距。如纽约、洛杉矶、旧金山、东京的租赁人口占比均超过50%，而上海租赁人口占比40%，北京与深圳均为34%。租房人口占比低，将保证租赁市场未来的增长空间。
此外，目前我国年租金规模约1万亿元，2016年房屋交易总额为15万亿元，在中美日三个国家中位列第一，但是租金规模与交易市场规模比值仅为7%；美国租赁交易额占住房交易总额的50%；日本租赁租赁交易额占住房总额的比例高达72%。
方正证券的研究报告也指出，我国对租赁房需求逐年增加，主要因为城镇化中，大量人口在城市间流动。房价高企、限购限贷，部分住房需求从购房市场外溢到租赁房市场，从而增加租赁人群；同时晚婚导致置业年龄延迟，进一步延长个体租赁时间，间接增加租赁需求；而目前我国一线城市租赁房源供给不足，且租赁市场乱象丛生，规范的租赁市惩长租公寓模式呼之欲出；同时，与发达国家对比，我国租赁市场GMV有待大幅提高，租赁市场未来发展空间可期。
公寓产品证券化提速
不过，虽然我国租赁市场前景广阔，但也面临诸多问题。例如在经营上，对于目前的租赁住房运营专业机构来说，市场整体的利润率仍偏低，现金流回正速度也较慢，且租房市场普遍投资额巨大，回报周期过长，回报方式也较为单一。
此外，除大型房企自有资金较为充裕外，新型公寓运营商目前主要依托预收款特性获取银行贷款或表外融资，或利用未来租金在互联网金融平台运作创新理财产品，以及股权融资或股东借款、私募融资。但上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。
北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志便表示，“租赁市场不能仅仅依靠房企的大规模投入，还需要政府在租赁土地出让等方面提供政策扶持，也需要金融行业为房企发展租赁业务提供信贷扶持和利率优惠，共同发力以求成就”。
实际上，目前各地在融资层面，已逐渐加大对租赁市场的支持力度。一方面是贷款支持，如利率优惠、开发贷展期、政策性信贷支持；另一方面，鼓励融资工具创新，如不动产证券化产品，房屋租金收益权质押贷款等。
而2017年12月底，中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券(600030,股吧)-领昱系列资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。有业内人士指出，该项目作为国内首单长租公寓储架式权益类REITs，兼具权益型和储架式的开放特性，进一步推动了不动产证券化的突破创新。
旭辉领寓CEO张爱华也表示，“我们推动权益型REITs发行的一大目的是为公募REITs进行储备”。
据悉，REITs最早于20世纪60年代的美国推出，产品形式是房地产投资信托基金。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。REITs有这样几个特点：公开性、透明性、流动性好；较高的收益水平；稳定且高额的分红收益；稳健的财务杠杆。
高和资本执行合伙人周以升告诉《证券日报》记者，目前租赁公寓已成为中国最重要的商业物业形态，资产证券化可以盘活存量商业物业。鉴于监管层和业内一步步扎实的推动和创新，权益型的公寓类REITs很可能是公募REITs的最后一个里程碑。公募REITs不仅是房地产开发商商业模式转换的关键，也是政府发展模式转变的关键。在公租房廉租房领域，可以大大改观原有的政府投资能力的约束。
投资机构也希望在这个被鼓励的“风口”市场中抓住机会。周以升乐观预计，在政府支持的公租、廉租房市场和市场化的公寓租赁市场，将会产生十万亿级别的存量资产亟待证券化。
龙头房企加码租赁市场
而对于大型房企来说，住房租赁市场的证券化和金融产品也无疑可以进一步拓展他们的融资渠道，并帮助其更好的运作自持项目。
同时，由于中央经济工作会议明确了要支持专业化、机构化住房租赁企业发展，作为大型房企转做租赁领域，势必会在土地、融资等各方面得到大力支持，从而有效降低成本，并有望成为这些企业的另一个利润增长点。
实际上， 面对长租公寓这片万亿级蓝海，近年来万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商，纷纷以自建团队或合作的方式进入该领域。有业内人士也透露，目前TOP50房企中已有约三分之一通过种种形式涉足其中。
值得注意的是，2017年百亿级房企的长租公寓规模还在迅速扩张。在城市选择上，百亿级企业更加青睐城市经济发达、流动人口较多和房价收入比高的一、二线核心城市。目前百亿级房企长租公寓品牌已布局超20个城市，主要布局于北京、上海、广州（楼盘）、深圳、杭州（楼盘）等一二线核心城市。其中，上海、北京、杭州及深圳布局品牌数量较多，这三个城市品牌数占比达41.2%，集中度较高。
