天津市西青区融侨观澜售楼处。 本报记者夏晨翔／摄影
开发商与银行“互惠互利”
相比于商业贷款，利率较低的住房公积金贷款往往是购房者的首选。
但是，《中国经营报》记者近日以购房者身份走访天津楼市时发现，多个房地产项目销售人员却表示，购房者必须全部使用商业贷款，不接受住房公积金和组合贷款。究其原因，销售人员则给出了住房公积金管理中心资金不足、放款时间过长等多个说法。
对此，记者致电天津市住房公积金管理中心（以下简称“公积金管理中心”），一位工作人员表示，目前，相关业务在正常受理中，只要符合条件的申请人均可预约办理。“上述行为系开发商自行规定，购房者可以与之协商，公积金管理中心并没有相应的监管权力。”
中原地产首席分析师张大伟表示，事实上，开发商拒绝购房者使用住房公积金贷款的行为是违规的。但是由于公积金贷款手续繁琐，回款时间较长，在目前市场供需结构不太紧张的情况下，开发商更倾向于选择利率更高的商业贷款。
住房公积金难预约
如果按照每两周受理1500人计算，此时预约的职工需要等到两个半月之后才有望申请成功。
“现在买房不让用住房公积金贷款，必须全部用商业贷款。” 位于天津市西青区的融侨观澜售楼处销售人员表示，天津市住房公积金需要几个月的预约时间，这会影响项目的销售进程。
而在天津市宝坻区珠江国际新城项目售楼处，一位销售人员同样表示，公积金贷款预约有一定的人数限制，目前已经排到了2018年。而且客户在预约成功之后需要在一定期限内完成贷款，否则预约号将会作废。“但是管理中心没钱，有的客户等了很久都没批下来。”
记者从公积金管理中心了解到，2016年12月15日，该中心曾发布《关于住房公积金贷款实行预约服务的通知》，通知规定，针对目前住房公积金贷款申请人数较多的情况，从次日起，职工申请住房公积金贷款应先在其网站注册，通过实名预约获取预约号。职工需在可以受理日期起60日内到贷款银行申请贷款，逾期则预约号作废。
而对于预约慢的情况，记者发现，早在今年3月份就曾有市民在人民网地方领导留言板中留言，反映其已预约近三个月仍未受理。彼时，公积金管理中心回复称，由于去年房地产市场交易活跃，公积金贷款申请量激增，该中心因资金紧张积压近1.8万笔贷款，经过3个月的处理，已审核发放了其中的1.6万多笔贷款。那么，时至今日，预约之后又需要多久才能排到呢？“这个没办法判定，需要根据业务的办理情况和资金的使用计划进行安排。”对此，公积金管理中心一位工作人员告诉记者，目前该中心预计每两周公布一次号段，每个号段约1500个号码。但是这一数值并不固定，“时间可以大概估算一下”。
随后，记者通过查阅公积金管理中心发布的《预约贷款受理公告》发现，该中心每次公布的日期确实没有规律，而预约号范围少时仅500个左右，多时则达到2700个以上。最新一期可受理贷款的预约号为46478~48026，共1549个，办理期限为2017年12月11日至2018年2月9日。但是，据该中心公布的数据显示，截至发稿时，已有55963人进行贷款预约。据记者粗略估计，如果按照每两周受理1500人计算，此时预约的职工需要等到两个半月之后才有望申请成功。
组合贷款难受理
天津市首套房贷款平均利率为基准1.077倍，达到5.28%，呈持续上升态势。
如果申请成功，购房者是否能够顺利使用呢？
公积金管理中心工作人员告诉记者，预约成功的职工要到贷款银行递交申请材料，纯公积金贷款只需8个工作日即可放款，而组合贷款则需要根据贷款银行的情况而定。记者发现，根据天津市住房公积金贷款政策，以家庭为单位，首套、二套房贷款额度分别为60万元和40万元。但是这一额度相对于天津市当前房价，并不能满足购房者的贷款需求，所以很多购房者往往会选择组合贷款。
在天津市住房公积金管理中心官方网站上，记者看到公积金贷款承办银行多达19家，网页配图中更是声称“随时随地，想办就办”。对此，记者先后拨打了农行、工商等多家银行咨询热线，其工作人员均表示，确实存在纯住房公积金贷款和组合贷款的相关政策，但此类业务是否能够办理，则需要咨询每个地区营业厅的具体规定。可是，在随后的咨询中，记者却被告知并不能申请组合贷款。
“开发商说不能贷，那就贷不了。”农业银行利民道支行一位工作人员告诉记者，该行只办理合作项目的贷款业务，但开发商方面并不接受组合贷款。同样声称不办理“散户”业务的还有中国银行津兰支行，该行一位工作人员透露，其实不建议客户申请住房公积金，“因为排队太慢了”。
而建设银行宝坻支行一位客户经理则表示，个人可以申请组合贷款，但前提是需要跟开发商协商好。否则开发商方面不提供购房合同等相关材料，仍无法办理。申请住房公积金贷款似乎永远绕不过开发商这一关。那么，住房公积金与银行贷款相比，究竟利率低多少呢？“银行贷款基准利率是4.9%，首套上浮5%到10%，二套上浮10%以上。”融侨观澜项目销售人员告诉记者，上浮情况需要根据客户的职业、收入、征信等条件具体分析。
据融360大数据研究院12月7日发布的《2017年11月中国房贷市场报告》显示，今年11月，天津市首套房贷款平均利率为基准1.077倍，达到5.28%，呈持续上升态势。在其监测的16家银行中，3家停贷，1家执行基准利率，执行基准上浮5%、10%和20%的分别有6家、5家和1家。二套房利率则为5.58%。
而目前天津市住房公积金贷款五年以下（含五年）利率为2.75%，五年以上为3.25%。比较之下，首套房五年以上利率相差约两个百分点。
公积金该何去何从
开发商与银行联手，利用高利率的商业贷款达到“互惠互利”的目的。
如果只能选择利率更高的银行贷款，那么每月缴纳住房公积金又有何意义？“你可以取出来还月供。”对于记者的疑问，融侨观澜销售人员表示，虽然不能贷款，但是客户可以提取出来偿还每月的按揭贷款。
公积金管理中心工作人员则向记者进一步证实，目前确实有相关的提取政策，“还多少取多少”。职工可以先偿还月供，然后选择每月或积攒数月之后在贷款银行打印还款凭证，再到该中心审核提取。此外，工作人员还告诉记者，如果职工名下没有正在偿还的住房公积金贷款，那么还可以申请提取购房合同的签订协议月份及之前的公积金，这一额度不超过按揭贷款的首付款，但可以“一次性提取，自行支配”。
据公积金管理中心发布的《2017年前三季度全市住房公积金归集、使用情况》显示，前三季度，天津市共提取住房公积金270.2亿元，其中，偿还贷款提取156.4亿元，占提取总额的57.9%。而在贷款发放方面，前三季度，天津市共向2.3万户职工家庭发放个人住房公积金贷款96.8亿元，带动个人和银行出资142.7亿元，支持职工购房220.8万平方米。
记者发现，天津市2017年前三季度每月的提取额度与2016年同期相比并无太大变化，但是在贷款发放和回收方面，2017年每月额度则远低于2016年同期水平。
事实上，早在2014年，住建部、财政部和央行就联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[2014]148号），明确规定“房地产开发企业不得拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房”。《中国经营报》记者注意到，目前包括北京、武汉、成都、济南在内的多个热点地区的政府部门亦已出台相关政策，明确表示房地产开发单位销售商品住房时，应当充分尊重购房人选择购房贷款方式的权利，不得拒绝购房人选择使用住房公积金贷款购房。
北京京润律师事务所张志同律师分析称，经过多轮的政策调控之后，投机者被打压，剩下的多是刚需购房者。而房价趋稳，刚需迫切入手等因素，导致进入“卖方市场”的开发商随即与银行联手，利用高利率的商业贷款达到“互惠互利”的目的。政府作为行政主管部门，应该对市场进行监管规范，以保障购房者的合法福利待遇。
