1994年，杨国强在广东顺德开办第一所碧桂园学校之时，他一定想不到，20多年后这些学校可以分拆上市；他也无法预料，会有那么多同行跟随他的步伐，也办起了学校。
12月2日，华润置地与深圳罗湖区教育局签约创办首所“未来学校”，低调进军教育；在华润之前，万科、恒大、保利地产、金地、中海外等房企，也纷纷开办了自己的学校和幼儿园。
2017年9月，《中华人民共和国民办教育促进法》（简称“新民促法”）正式实施，在非义务教育的幼儿园和高中，允许社会资本进入并营利；在义务教育阶段，也鼓励捐建、公立合作等多种办学模式。
这推动了地产资本加速进入教育产业。21世纪经济报道的调查显示，目前幼儿园、高中、户外营地等非义务教育环节，以及K12等盈利性较好的板块是地产资本的布局重点；而在全日制义务教育环节，开发商也开始自营，多采用公办合作方式，成立基金会来运作。
对多家地产商来说，政策鼓励之外，教育亦是转型城市运营商的应有之义，能带来稳定现金流的业务。拥有场地、资金、资源优势的它们，正试图重构中国教育产业的格局。
房企涌入教育产业
对地产商而言，非义务教育是较为容易的切入点，最早做教育的碧桂园便是从私立国际学校入手。
1994年，碧桂园正为郊区的楼盘销售发愁，杨国强想到了建学校来吸引客户。公立不好做，于是碧桂园做了当时国内少有的IB 国际学校，主打K12教育，即囊括幼儿园到12年级的国际学校。
20年后，碧桂园分拆了教育集团，并于今年1月更名为博实乐教育赴美上市。官网显示，博实乐目前拥有62所学校及幼儿园，包括国际学校6所，双语学校16所，幼儿园40所。
随着2015年以来新民促法的讨论、实施，更多的地产资本开始进入可营利的非义务教育领域，如幼儿园。
目前我国幼儿园行业集中度仍较低，前五大企业园所数量占比不到3%，上述新法的实施，给资本强力介入带来了机会。
2016年9月，阳光城进军教育产业，设立了阳光幼教，目前在全国拥有近200家幼儿园。
据保利地产内部人士介绍，保利地产旗下的和乐教育，致力于为0-18岁青少年儿童提供一站式的综合素质教育平台，发展最快的也是幼儿园。
今年9月，北京、武汉、西安等城市已落地13家保利和乐幼儿园、5家青少年宫；保利预计，未来3-5年，会在40多个城市逐步储备并创办100所幼儿园，100家青少年宫，3所国际学校。
万科的自营教育则起步于2014年，在营地教育上另辟蹊径，推出了丰富的社区、户外营地产品，此外也进入了高端私立双语学校、体制教育（小学、初中、高中）。
在非营利的义务教育环节，一些地产商也已进入。比如在教育资源匮乏的深圳，华润置地和罗湖区最新合作办学的案例。
华润置地有关人士透露，坐落于罗湖的未来学校，是华润第一所全自营的学校，属公办合作性质，囊括小学和初中，其招生计划、教师招聘、课程设置、运营管理等工作，均由华润和罗湖区教育局共同设立的基金会、校董会负责。
与华润类似，此前万科也与龙岗区教育局合作，创办了麓城外国语学校和天誉实验学校，同样是提供九年制义务教育的新型公办学校。
据21世纪经济报道记者统计，目前排名前20的地产商，均或多或少投资了教育，一半以上将教育产业列为转型创新业务的重点，“很快，在全国各地，就能看到很多个地产商品牌的幼儿园、学校了。”
可预期的现金流？
事实上，地产和教育一直密不可分，但此前20多年，地产商基本上是将项目的教育配套设施交还给教育部门，然后由教育部门自行管理运营，或者引入一家名校运营。
在这一过程中，开发商就只是幼儿园、学校代建者的角色，学校的招生、招聘、课程、运营一概不管。
然而随着传统房地产开发业务见顶、开发商向城市运营商转型，他们发现，教育是城市配套不可或缺的部分，也是有可能带来充裕现金流的业务。
华润置地有关人士向21世纪经济报道记者表示，创新是公司在地产转型背景下的核心战略，教育是非常重要的创新战略业务，可以说是补全了城市综合运营商能力的下一块拼图。
中原地产首席分析师张大伟分析，在国内，很大程度上买房就是买教育，因为买房看地段，而地段匹配的是教育资源，开发商自己做教育不仅能提升项目的附加值，做得好了也会变成一个稳定的现金流资产。
以幼儿园为例，据新三板智库报告，目前私立直营幼儿园学费是其主要收入来源，单园一般3年左右收回成本，成熟的直营园每年能贡献数百万的利润。
如万科的 “四点半学堂”，可以看作是小区的延伸配套服务，也是社区商业的组成部分，一个小区如果有几百个孩子，每个孩子年收费5000元计，也是一笔不错的现金流。
给予开发商做教育底气的，是其场地优势。张大伟介绍，在拿地的土地出让标书中，通常都会要求开发商代建学校，建成后产权移交给教委。
“教育用地往往是划拨的，几乎没有成本。”多家开发商人士介绍，在公办合作模式下，办学最大的成本租金被免去了，剩下的大头就是人力薪酬。
即使是办私立的幼儿园或学校，开发商也比其他机构拥有便利的场地和设施，以及社区物业管理的便利。
前述保利地产人士介绍，保利和乐幼儿园是由教育集团独立运营的，其场地是向保利地产出租而来，租金方面亦有一定优惠。未来保利和乐也会输出到其他开发商的社区，也希望能争取到租金优惠。
除了内在的业务需求，外部政策亦是促发因素。华润置地指出，新民促法对民办教育实行分类管理（营利性和非营利性），为不同类型的资本投身教育事业、参与教育改革提供了确定性的机会。对于具有规模优势且追求长期社会利益和经济利益平衡的资本而言，可以通过对营利性和非营利性业务的合理组合，有效地匹配其价值需求。
“现在政府鼓励社会资本进入教育行业的形式多样，包括捐资办学、投资新建、PPP模式、政府委托办学等。政府的诉求很明显，需求非常大。”华润置地有关人士说。
深圳市罗湖区教育局副局长刘荣青表示，看好华润、腾讯这些社会资本进入教育领域，尤其是大的央企有充分的社会责任感、资金、资源优势来做好教育这件事。
教育分拆上市？
教育需要物理空间，开发商做教育，本质上也是对各类物理空间的运营，它们构成了一个特殊的教育类持有物业。链家研究院的报告显示，国外已有幼儿园这类的REITs。
在拥有稳定的现金流后，开发商对教育产业的长远规划，则是各类教育资产的运营和分拆上市。
典型案例如博实乐教育。财报显示，分拆后，碧桂园为博实乐免费提供土地和设施，博实乐负责运营学校，并依托碧桂园地产，得以轻资产快速扩张。
如此给碧桂园带来的好处是，能满足业主对教育的需求，给予住户等同于租金价格的学费优惠，高品质教育更能增加住宅销售的吸引力，同时，双方在品牌、营销资源方面共享，有效降低综合成本，与地产互动形成增值。
这为入局教育的开发商提供了一个范本。
一家布局教育的房企有关人士表示，今年以来，教育概念的上市公司股价表现良好，同时含教育概念的地产公司市盈率也很高。按照这样的市场情况，未来公司的教育业务规模扩大以后，有很大的机会进行资本化，但目前不是公司考虑的重点。
华润置地有关人士表示，教育跟其他业务不一样，学校要出成果，将是长期的工作。公司做教育，追求的是品牌的延伸，并不希望通过学校获取多少经济利益。因为一旦想赚钱，就会开始克扣成本，品质随之下降；反过来讲，只要学校做好了，华润的社会价值和品牌附加价值也会提升。
其他多家地产商也表示，目前教育产业和办学校都处于试水阶段，并无明确的业务布局和资产证券化规划。
