社科院财经院发布报告预估明年楼市——
城市住房制度长效机制平稳起步
经济日报·中国经济网记者 来 洁
今年以来，我国多个城市积极抑制房价过快增长，增加住房多元化供给，并发展租房市场，有效防控房地产市场风险，国内城市住房长效机制初具雏形。社科院财经院近日发布的住房发展报告通过对近一年来市场情况的调研，分析了我国住房体系的新变化，并预测我国住房制度长效机制能在2018年迈出实质性步伐
“2017年，不断收紧的楼市调控和严格的限制性措施，有效遏制了热点城市房价过快上涨。具体来看，2016年10月至2017年9月，全国房价总体稳中有升，一二线城市增幅分化下调，三四线城市增幅分化上升。在没有重大政策冲击的情况下，2018年中国楼市将迎来平稳调整。”近日中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组发布《中国住房发展报告2017-2018》(以下简称报告)，对2017年房价变化、2018年房价走势和需防范的风险进行研判。
安居才能乐业，只有每个人在城市里都拥有一个家，整个城市才能百业兴旺。
党的十九大报告强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。目前，这一住房制度已经初具雏形，广州等12个城市被确定为首批加快发展住房租赁市场的试点城市，其中广州还明确提出了租售同权，北京将原有自住型商品房升级为共有产权住房，这些都将对未来住房市场结构产生深远的积极影响。
那么，在构建新住房模式的过程中，如何增加多元化供给、发展租房市场，还需防范哪些风险？
热点城市房价明显降温
房价的变化从过去的一二三线城市同涨同跌变为现在的依次涨跌，热点城市房地产市场将逐步回归理性
报告指出，2016年10月到2017年9月，中国住房市场总体稳中有升，一二线城市分化降温，三四线城市分化升温。中国社会科学院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞指出，“我们注意到，房价的变化从过去的一二三线城市同涨同跌变为现在的依次涨跌，例如去年是二线城市领涨，今年则是三线城市领涨。同时，中国房价体系的城市群特征趋于显著，城市群与非城市群房价间存在显著差距，一线、二线城市群房价与三线城市群房价差距逐步增大”。
从住房总体销量来看，2016年10月至2017年9月，我国住房总体销量同比增幅逐步下降，一二线城市下降明显，三四线城市增幅较快；从住房供给来看，一二线重点城市持续下降，非重点城市明显上升；从住房库存来看，全国现房与期房库存各出现不同程度下降。房地产开发投资增速趋稳，对宏观经济的影响有所增强，预计2017年房地产投资对经济增长贡献1.1个百分点。
“本轮房价回升小周期接近尾声。党的十九大对住房市场的定位更加科学，关于长效机制的表述更为明确，政策制度环境已不支持针对房价的投机炒作。”中国社会科学院城市与竞争力中心研究员邹琳华认为，“过去一年半里，多数一二线城市的楼市在严厉调控下趋于冻结，大量房地产企业和投资投机需求被挤向三四线城市，此前未受关注的市场经历了一波房价快速上涨。房价的‘相对洼地’基本消失，短期内住房市场不存在大起大落的经济基础”。
报告对2018年房价走势作出预测，热点城市房地产市场将逐步回归理性。“作为楼市风向标的北京、上海等城市，在经历了下跌与观望后，房价再度下跌。越来越多的城市房价也加入了停涨或微跌的行列，这些都表明了市场作出的方向性选择。不过，由于我国仍处于高速城镇化的阶段，城市住房的供求矛盾仍然存在。”倪鹏飞说。
风险略降仍需警惕
当前楼市风险有所降低，但是一线城市房价收入比依然居高不下，住房制度的长效机制2018年需要迈出实质性步伐
虽然伴随着热点城市楼市的明显降温以及三四线城市的升温，楼市总体风险有所下降，但从一线城市看来，部分风险依然存在，其不确定性仍需高度警惕。
“虽然不断收紧的楼市调控和严格的限制性措施有效遏制了热点城市房价的过快上涨，当前楼市风险有所降低，但是一线城市房价收入比依然居高不下。”倪鹏飞指出。数据显示，虽然全国平均房价收入比仅为7.5，总体房价收入比稳定，但单独看一线城市，其房价收入比依然高达31.3，其中，北京房价收入比更是高达41，居所有城市之首。
“要警惕房价报复性反弹。因为我国的住房基础制度没有根本性改变，政府依赖房地产的发展局面仍然没有改变。”倪鹏飞认为，“目前一二线部分城市房价增幅下降是调控重拳下行政限制性措施的结果，并不是真正由市场供求机制、价格机制、竞争机制发挥自我调节作用下的变化。因此，如果调控政策转向或变化，前期抑制房价过快上涨成效将功亏一篑，一二线热点城市房价可能出现报复性增长”。
由此可见，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，必须将抑制住房投资投机的政策手段制度化、长期化。“2017年住房制度的长效机制开启了建设之门，2018年需要迈出实质性步伐。”倪鹏飞指出。
报告建议，将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年，把持续调控融入到制度和长效机制建设中，并突出5个重点：第一，坚持调控不放松不动摇，完善调控机制；第二，加快建立多种供应主体和供应形式的租售并举制度；第三，完善住房金融市场与监管制度；第四，改革土地制度和机制改革；第五，加快财税体制改革。
“要按照十九大报告要求，加快推进住房领域的供给侧改革。”倪鹏飞说，“加快积极支持培育多主体供应机制，降低法人企业、社会机构、个人、集体组织建设、经营保障房与商品房的准入门槛，形成房地产开发商、集体单位、个人、社会法人机构等都可以参与提供购房、租房的局面”。
“促使住房回归居住属性，是深化住房制度改革、建立住房发展长效机制的出发点。”邹琳华认为，“需要鼓励支持各地方政府，因地制宜创新商品房之外的住房供给渠道，改变商品房一枝独大的局面。北京的共有产权住房实验就是这方面的探索。同时，还要适度降低商品房的金融属性”。
租房市场期盼保障
如何规范中介、承租人、出租人等市场主体的行为，如何将市场上的存量住房引导入租赁市场，如何规范租赁市场的价格波动等，都将是租房市场长期研究的话题
今年，发展住房租赁市场已成为热点大中城市的共识，很多地方政府在积极酝酿租赁房项目。其中，北京市在2017年至2021年的5年内供应1000公顷集体土地，《北京城市总体规划(2016年-2035年)》提出未来5年新供各类住房中租赁将占30%。一个万亿元级的租房市场正在开启。链家研究院预测，2020年中国租房市场规模预计将达到1.6万亿元，到2025年将增至2.9万亿元。租购并举也是专家们讨论中国住房新模式时热议的焦点。
“积极完善租赁住房制度，加快住房租赁立法，健全租赁住房的土地、金融、供给机制。”倪鹏飞说，“但是住房租赁市场刚刚起步，仍然存在大量的困难和障碍，特别是集中在顶层设计和政策法规方面。未来随着租房市场的发展，对于如何规范中介、承租人、出租人等市场主体的行为，如何将市场上的存量住房引导入租赁市场，如何规范租赁市场的价格波动等，都将是长期研究的话题”。
“现在，由开发商、地产中介、酒店集团等经营的‘长租公寓’，在大学生、白领群体中很受欢迎。魔方公寓、链家自如等长租公寓运营商也形成了一定规模。阿里巴巴、腾讯、京东等电商巨头也纷纷参与到租房市场来，未来租赁金融服务业将成为新兴行业。”中国社会科学院城市与竞争力中心研究员姜雪梅说。她建议，逐步放开租购同权门槛，推广“租售并举”住房制度，首先开放租购同权的子女教育门槛，解决新市民子女上学问题；其次改革医疗、公积金制度，促进跨区域联网服务；第三合理布局租赁房源，实施租金管制，促进梯度消费。
“大力发展住房租赁市场，需要全面推进租购房同权，立法保护租房家庭的权益，支持住房长期租赁企业开展资产证券化业务，同时辅以相应的税收优惠和土地政策便利。需要注意的是，租购房同权的政策立足点，并不是为了解决中高收入群体竞争优质学区的问题，而是为了让广大农民工及中低收入群体子女也能平等享受基本公共服务。”邹琳华说。
