在刚刚落下帷幕的十九大会议上，住房再次成为了社会关注的焦点。随着“房子是用来住的，不是用来炒的”这一监管导向被写进了十九大报告，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度也再度被提上议程。
而事实上，自2016年年底至今，各地就已陆续出台了多项新政促进租房市场的发展。各种迹象纷纷表明，楼市“五限”的调控，或是在为房地产“租赁时代”腾挪出发展空间。
“长租公 寓在租赁市场的整体占比中不到2%。”克而瑞信息集团咨询中心总经理张兆娟表示，相较于美国、日本等成熟市场而言，长租公 寓在国内的发展仍处于起步阶段。
而在鼓励住房租赁市场发展的政策密集落地的情况下，各类政府牵头的“国家队”力量也开始杀入这片红海市场。从早期的互联网品牌YOU+、酒店类品牌窝趣、地产中介链家旗下的自如等，到拥有强大资金和土地傍身的开发商万科、旭辉、金地等，再到以各类政府为代表的“国家队”力量，，一时间，相较于传统房地产开发只能算是“小生意”的长租公 寓，成为了新一轮的投资焦点。
多重玩家竞合博弈
经济观察网了解到，在长租公 寓行业，运营模式主要分为三类：轻资产的托管模式、重资产持有模式以及传统包租模式。而随着行业竞争的加剧，模式的变革与融合也逐渐成为行业发展的命题。
作为托管模式的典型代表，以铂涛酒店集团旗下的窝趣为例，2015年4月他们开启了公 寓加盟模式，主要以与房地产商合作开发的方式来生存。窝趣CEO刘辉表示，他们不仅仅充当了“公 寓运营商”，同时也是项目的“方案提供方”。成立于2012年的互联网品牌YOU+最初选择改造旧厂房来打造公 寓品牌，在经历几轮融资之后，他们开始着重寻找与城市中大面积物业合作，进行品牌打造和运营。
区别于互联网和酒店类玩家，以链家自如等以房屋中介为背景的长租公 寓品牌，有着天然的客源和分散式房源获取渠道，玩起了“二房东”的公 寓管理包租模式。尽管无法构建起实体独栋的社区公 寓，它通过互联网在散落的房屋间搭建起了虚拟的社区，自如管家的存在也简单地扮演物业的角色。
“对于轻资产分散类的长租公 寓品牌而言，虽然规模扩张很快，却先天性存在着管理成本过高等问题。我们认为他们最后还是会向着以集中式拿房为主、分散式经营为辅的方向发展。”安居客开发商事业部总经理赵彤阳表示称。
作为最晚参与竞争的玩家，开发商拥有着其他人难以企及的优势。从2016年开始，包括万科、旭辉、金地在内的国内前十大开发商都先后进入长租公 寓领域。以万科为例，去年5月，万科将其旗下众多的公 寓品牌合并成统一品牌泊寓。尔后，依靠万科的业务规模，泊寓实现了迅速扩张，截至目前在18个城市布局门店逾200家，房间数量高达5万间。
开发商由售转租的模式转变，某种程度而言也是楼市调控趋严的无奈之举。根据克而瑞研究中心的数据显示，2017年大部分房企的新房成交量和销售业绩均出现了环比下降。以广州市为例，第三季度商品房销售面积、销售金额分别下降16.2%和6.4%。与此同时，土地拍卖政策的转变更是使得开发商不得不增加自持土地。面临此“寒冬”，他们自然而然将目光瞄准了长租公 寓。
“很多人都只看见了四类玩家，但其实这两年，国家队已经作为一支重要的市场力量参与进来。。他们既不缺钱，也无需担心盈利，只需要为政府解决住房问题即可。”张兆娟所提及补充表示，其指的“国家队”即各地政府支持下参与公 寓建设和开发的国有企业。“相比于其他的玩家，国家队并没有表现出很强的狼性，却以一种以无声胜有声的方式影响着长租公 寓市场。”
“国家队”入局
今年7月国土部等九部门在12个城市启动住房租赁市场改革之前，上海的徐汇区、浦东张江、奉贤区等多个区域早已开始试水政府主导的人才公 寓。除此之外，广州、成都、河南、青岛等多个城市也在近年以类似模式相继推出人才公 寓，用以满足庞大的租房需求，同时以不计成本之势追逐高端人才。
公开资料显示，在此类人才公 寓的开发计划中，土地往往以市价20%-30%定向出让给市属国企，公 寓的出租和管理也有相关政府背景企业运营。以徐汇区的人才公 寓为例，区房管局下属的国企惠众公司负责所有的运营事务；张江高科技园区人才公 寓则由国企张江集团负责开发运营；奉贤人才公 寓则也由区社保局统一负责。这从一开始便给人才公 寓定下基调，是政策支持而非利益驱动，是民生问题而非盈利优先。
今年7月，上海市规划和国土资源管理局发布两宗土地出让的公告，要求位于浦东张江和嘉定的两宗土地在出让时，竞得人须100%自持70年的硬性规定，这是这座城市首例开发商自持地块。业界普遍认为，这正是提倡租售并举下政府新的政策思路。
在此之前，政府多以开发商自行“竞自持比例和时间”来掌控土地流向，或是直接底价出让给市属国企用以建设人才公 寓。此前网易地产报道称，上海市徐汇区在开发人才公 寓时曾考虑与企业合作，却因为人才公 寓回利之慢与企业对租金回报率的高追求相违背而不得不放弃。
相比于企业运作的长租公 寓，此类政府主导的人才公 寓有着明显的价格优势，同时还有着可以办理居住证等政策利好。但尽管如此，人才公 寓在快速布局的过程中问题也层出不穷——排队时间过长、企业虚构信息申请房源、房源被转租给中介等丑闻也未能得到较好解决。
“政府主导的租赁用房有着其特殊的目的，但很难满足市场需求。运营的事还是交给市场来做，未来的公 寓市场一定是房企自持公 寓和政府主导的租赁用房这两大主体为格局的。”面对当下的竞争局面，张兆娟做出了如此论断。
反观市场化长租公 寓品牌，持续的竞争中也暴露出一些问题。
根据华菁证券今年6月下旬的研究报告显示，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公 寓行业盈利临界点。而据深入调研，很多公 寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。这也从侧面证实，对于并不持有房源优势的互联网、酒店品牌而言，他们一面急于寻找符合条件的大面积物业以迅速扩张，又需投入资金维持长期公 寓品牌的开发和运营。在国内一二线城市租金收益率普遍低于2%的情况下，缺少资金就意味着无法生存。
而习惯于快速周转的开发商却很难习惯租赁市场的回报周期较长的特性。与此同时，面对房屋开发之后的房屋升级、物业管理、品牌运营等问题，也同样面临经验不足的问题。
“尽管前十大开发商都相继成立了自己的长租公 寓品牌，但是所有的开发商都能承受其带来的现金流压力并具备运营能力吗？”窝趣CEO刘辉认为，对于绝大多数中型开发商而言，寻找优势互补的合作伙伴才是真正的发展途径。”
可以看到的现状是，很多轻资产运营品牌和房地产开发商已经在进行合作路径的探索：早在2015年，保利地产就与优客逸家共同打造“UOKO公 寓”品牌，由保利开发，优客逸家管理，合作推出星座主题公 寓。随后绿城、景瑞、复地、金茂等多家地产公司均选择与寓见、YOU+、未来域等品牌运营商合作，贯彻“一方开发，一方运营“的托管模式。
“除了简单的托管模式，合作形式也常以成立合资公司、战略入股或者直接收购的模样出现。”
张兆娟预判认为：“在未来，谁先抢得和排名二十到一百位之间开发商的合作机会，谁就拥有更大胜出的胜算。”
