文／乐居 李洁
10月23日晚七点多，微信朋友圈出现了一张“喜报”。
它是大红色的，底图中间发出太阳般光芒的线条，上面写着“首单房企租赁住房REITs成功获批”的大字。
因为是地产行业的首单，格外引入注目。保利地产（600048.SH）发布公告称，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过，产品总规模50亿元。
保利租赁住房REITs是由保利地产与联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。
中联前源不动产基金管理几乎是为这只REITs而设，它成立于2017年6月，注册资本1亿元，公司董事长以及法人为周芊，公司地址在天津滨海中关村科技园。北京中联国新投资基金管理有限公司、天津中联众泽企业管理合伙企业、前海开源资产管理分别持股45%、45%和10%。
而这三家股东的背后是多家机构投资者包含来自财政部、广州市人民政府、陕西国资委、佛山顺德区国有资产监督办公室、陕西省生产资金管理局、铜川矿务局、珠海京能电力有限公司等，以及几十位个人投资者。前摩根大通亚太区董事总经理、中国投资银行主席龚方雄为前海开源荣誉董事长，并持有一定比例的股份。
保利地产相关负责人表示，REITs是与持有运营商业模式最佳匹配的金融工具，中联前源不动产基金管理将与保利瑞驰资产管理有限公司共同做该项目的联席总协调人。
保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司是由保利集团搭建的专门RETIs运作平台，由保利地产全资持有，成立于2016年9月，注册资本0.1亿元。目前对外投资了13家企业，均持股1%，另99%股份由珠海保骏投资合伙企业（有限合伙）持有。
珠海保骏成立于2016年8月，由自然人许展嘉和保利（横琴）资本管理有限公司各持90%和10%，保利横琴资本由保利投资、保利地产、中金公司和珠海泰晖分别持有30%、30%、35%和5%。
这次联合合作的REITs被批准意义颇为重大，它是国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs，开创了租赁住房资产证券化新篇章，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。
其次这是获批的是央企保利，而不是民企。佰仕会创始人陈方勇说道，“国家队是主力，国家队入场说明主流已定，真REITs不远了”。
“作为央企保利承担着社会责任，因此对央企会率先放开资产证券化，优先给予便利的通道，未来民企应该会陆续跟进，但是受到税收、公司法的很多制约，证券化步伐不会迈的很快。”著名地产评论人严跃进认为。
保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示，本项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，“REITs”将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，积极开拓住房租赁市场的金融创新。
保利集团布局转型较早，在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。
地产K线获悉，保利地产第一批进入该REITs的项目，包括北京西山林语、西安金香槟、长沙麓谷林语项目、长沙国际广场、重庆林语溪，这五个项目自持的部分全部都放进去。
“本单产品的推出正当其时，既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。”证监会债券部副处长闫云松表示。
上海证券交易所相关人士认为，本单产品对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”、通过资本市场资金实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。
租赁住房REITs产品的广泛试点也将有力助推住房租赁市场健康、快速、规模化和可持续发展，同时也将为资本市场投资者增加一种具备稳定收益来源的不动产证券化产品。对于企业而言也提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。
目前，保利地产已基本形成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼的“一主两翼”业务板块布局。保利地产将着力于以存量物业为基础，充分发挥社区服务的物业运营、管理能力，构建租赁住房业务的利润模式，积极利用REITs实施战略转型，打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出”的完整、闭合业务链条。
