中房报记者 苗野 北京报道
在楼市限售队伍不断壮大之际，政策之风却不断吹向住房租赁市场。
近日，有消息称，证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs（不动产信托基金）的相关政策法规。其中，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。
此消息一出，意味着原来“雷声大雨点小”的公募REITs终于盼来了星星之火。
对于此番证监会的政策导向，分析人士指出，证监会此举与鼓励住房租赁市场发展密不可分，为了从金融方面鼓励住房租赁市场的发展，以促进形成住房租赁市场的长效机制。
万亿住房租赁市场，REITs规模战蓄势待发
实际上，监管层早已显现出对于住房租赁REITs的支持意图。
今年7月20日，住建部等九部委在联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（即九部委“153号文”）中明确指出，选取12个城市试点，包括支持住房租赁企业发债及ABS进行融资，支持推动REITs。
此前，“租售同权”政策以及更早前的国办39号文（2016年5月颁布）也有支持住房租赁REITS的明确表态。
作为资产证券化的一种形态，一段时间内，我国的REITs都被赋能于商业地产领域，而如今在鼓励住房租赁市场发展的同时，政策之风催使REITs在住房租赁市场生根发芽。
据中国房地产报记者了解，目前除了魔方公寓、链家自如、万科寓等国内几家长租公寓管理企业在积极推动REITs项目外，大中型券商如广发证券(000776,股吧)、长江证券(000783,股吧)等都在关注或准备介入住房租赁领域的REITs产品发行。
一位不愿署名的券商直言：“住房租赁市场潜力巨大，用万亿蓝海形容并不为过，这里面可操作的空间巨大，谁先在这市场上开展布局，谁就能受益无限。租赁市场的ABS、REITs我们都会尝试的，这是顺应政策而为之。”
一场关于住房租赁市场的REITs规模战似乎在蓄势待发。
2017年1月，长租公寓运营商魔方公寓发行了我国首单公寓行业资产证券化产品，募集资金总额为3.5亿元。
8月，链家旗下长租公寓运营商自如也发行了“中信证券(600030,股吧)—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元。
这些积极的市场参与者除了紧贴政策导向而为之，更重要的是想抓住这巨大的商机。来自链家研究院的统计显示，2015年，中国租赁市场租金成交总额已经超过1万亿元。预计到2025年租金成交总额将突破3万亿元。
然而这看似一片万亿的蓝海，但长期以来却始终受限于融资渠道窄的困扰。目前租赁运营类、公寓类以及公租房等公寓运营商的融资渠道主要有四种：银行贷款、银行的表外业务、民间融资以及股票或者债券融资。
在业内人士看来，REITs有望成为住房租赁领域的重要融资渠道之一。基于租金收益和租赁物业本身而言，资产证券化都可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具，尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作，可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作。
作为国内最早推动REITs发展的中国房地产开发集团理事长孟晓苏在博鳌房地产论坛上透露，最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会，来推动不动产证券化。现在REITs的启动已经进入了轨道，根据证监会有关负责同志的设想，在十九大前做好准备，在明年政府换届之后，再撸起袖子加油干，争取让REITs在中国早日落地。
蓝海中的REITs嗷嗷待哺
REITs到底是什么？关于REITs，有个形象的比喻就是房地产资产的IPO，即通过金融技术将流动性差的房地产资产予以份额化，成为有高流动性的REITs份额。它是一种近似固定收益类产品，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，然后跟商户签订长期稳定增长的租约，以租金等固定收入形式回报给投资者。简单的说，就是很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。
但由于我国目前缺乏针对REITs产品的法律法规，国内一直没有标准的REITs产品，但存在与标准REITs具有一定相似性的类REITs产品。
自2014年中信证券发行第一单类REITs产品“中信启航REITs”以来，类REITs产品呈现出不断增加的态势。
同花顺(300033,股吧)数据显示，近年来，国内类REITs产品无论是发行量还是发行规模逐渐递增。截至今年9月13日，类REITs产品2014年、2015年、2016年、2017年的发行量分别为2个、4个、9个、11个，发行规模分别为96.05亿元、130.85亿元、206.25亿元、284.64亿元。
分析人士指出，如果住房租赁REITs能够推行，也有望吸引更多开发商进入住房租赁市场。
以美国最大的出租公寓运营商EQR为例，截至2015年底，该公司已经在全美12个州拥有394处物业和哥伦比亚的11万套公寓。EQR通过收购和自建两种途径大量持有这些核心市场的优质物业，并剥离非核心资产。而EQR的重资产扩张能够顺利进行的最重要原因便是美国REITs的盛行。
一米好地COO陆诗冬接受采访时表示，以住房租赁产品为例，国内是以租金收益权作为基础资产，而国外多是通过自有物业的形式。我国的类REITs如果要发展成为真正的REITs需要政策的多重补给，重中之重是建立良好的税收和法治环境。
光华管理学院的报告指出，国内REITs 产品同时具备金融属性和不动产属性，大量项目涉及底层不动产产权的特性使得REITs产品在资产重组过程中涉及土地增值税、契税、企业所得税等大量税费成本，这无疑影响了REITs的最终收益。
某私募基金管理人认为，在现有政策框架下，REITs未来的较为可行模式是：“公募基金+资产支持证券计划”，即基金管理人将拟投资的房地产股权或债权，通过发行资产支持专项计划，转化为资产支持证券。如此一来，证券化房地产股权或债券，并能衔接上公募基金产品的形式，通过公募基金实现了对底层物业的控制。
伴随着住房租赁市场的崛起，REITs作为其完美搭档正渐行渐近。
文章来源：微信公众号中国房地产报
