规模效应与盈利，是长租公寓运营的关键词。
今年9月底，龙湖长租业务冠寓落地深圳。龙湖集团深圳公司总经理张智聪即表示，希望与深圳人才安居集团合作，无论哪种合作形式都非常乐意。
在魔方副总裁陈雷看来，有些城市的租赁政策推进力度大，地方的人才安居集团有大量的房源，但缺少运营的经验。而运营商拥有丰富的住房租赁运营经验，却又面临扩张成本高的问题。
随着“租售并举”的推进，住房租赁业务被认为是中国楼市未来的生力军，足以与房地产开发业务争锋。尽管目前绝大多数企业的长租公寓业务还处于亏损状态，但这无损他们喊出的口号和攻克这业务的决心。
规模很重要。行业内，各家房企、运营商多以数年为期，对长租公寓的保有目标从十万到百万间不等，成为销售业绩之外的新战场。万科已率先辟得蹊径。
万科样本：与深圳市人才安居集团合作
万科与深圳市人才安居集团签约是在10月13日，双方在住房租赁和物业管理两个领域进行合作。深圳泊寓公司执行合伙人袁军告诉第一财经记者，合作协议是集团层面的签约，而不是泊寓公司的名义，因此相关合作不止于住房租赁领域。
深圳市人才安居集团于2016年6月30日注册成立，是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。
今年7月18日，国家九个部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，从融资、土地供应、盘活租赁房等角度提出加快住房租赁市场的发展。
根据深圳市国资委于8月底发布的资料显示，目前深圳市人才安居集团基本落实的项目预计可筹集建设人才住房为30921套。
30921套是阶段性成果，深圳市人才安居集团仍在为“10万套房源”的目标而努力。
根据《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中关于“充分发挥市场运作，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源”的要求，深圳市人才安居集团将通过投资建设、项目回购、合作开发、长期租赁等方式多渠道筹集建设人才安居住房房源。
此外，深圳市首家国有住房租赁企业深圳市房屋租赁运营管理有限公司已于9月12日注册成立，由深圳市人才安居集团全资控股。9月13日，深圳市房屋租赁运营管理有限公司揭牌，聚焦在住房租赁、商业运营和物业管理三大核心业务。
万科公寓年底保有目标15万间
第一财经记者查阅资料发现，9月8日，深圳市人才安居集团与深国际签署共同开发深圳福民、水朗地块人才住房项目的框架协议；8月16日，安居集团与能源集团签署战略合作框架协议，未来双方将在人才住房开发建设中展开合作；7月29日，深圳市人才安居集团宝安公司与中粮地产深圳公司，签署合作协议，以深圳宝安的中粮紫云公寓项目为合作起点。
深国际、能源集团均为深圳市属国企，而中粮地产为央企，总部位于深圳。
袁军表示：“万科与深圳市人才安居集团的合作将不局限于任何形式，什么合作方式都会尝试。此次合作没有短期的目标，安居集团的目标便是万科的目标。”
可以明确的是，双方将以合资成立租赁公司、物业公司为起点，促进未来在人才住房和社会租赁住房的开发建设、房屋租购、装饰装修、物业管理等方面开展全方位合作。
今年8月的中期业绩发布会上，万科集团董事会主席、首席执行官郁亮把旗下业务分为五个板块。第一板块是房地产业务，未来十年会保持在核心位置。第二板块是优势业务，分别是商业地产和物流地产。第三板块是拓展业务，指的是冰雪度假和长租公寓业务。此外，还有第四板块、第五板块的业务。
日前，万科董秘在万科9月销售情况的电话会议上指出，目前长租公寓业务泊寓已进入28个城市，保有房间数8.4万间。
而袁军告诉第一财经记者，万科泊寓的目标是到今年年底，开业3万间房源，保有目标是15万间。
在政策鼓励的伴随下，2017年，开发商把过往专注到销售规模的热情延伸到长租公寓上，酿成一个个长租公寓的保有规模。不过，习惯了高周转、赚快钱的运营模式，能否适应回报周期长、利润率低的长租公寓行业？这是行业的普遍性问题。
郁亮表示，万科基于城市的发展和消费者需求，拓展一系列衍生业务，其中的长租公寓业务被定位为“城市配套服务商”新业务探索与布局的重点之一。
关于盈利的问题，万科未公开作出过正面回答。第一财经记者了解到，目前而言，多数房企和运营商把投资回报期设定为5-6年。
