全国楼市利空，环京利好不断，房价将如何演绎？

自9月4号起，笔者在当天的付费文章中称，十九大之前以后，全国大部的热点城市或都将对各自楼市进行有限度的干预政策，就调控力度来讲，这次调控力度远比不上3月份的那次调控力度，但其对于楼市的影响仍然是非常明显的，因为这次调控卡在了一个重要的时间节点上，就是下个月18号的那次大会，也恰巧赶上了开发商的“金九银十”。似乎是楼市自带的规律，每逢重要会议期间，楼市或多或少都会出现一些“异动”，此次提前铺排政策也正是吸取了3月份两国两会召开期间全国房价暴涨的失败教训，所以，我们看这次的“悄无声息”的各种趋严的监管政策，它完全是“预防针”性质的，当下的各地楼市并无明显的异常表现，政策的趋严除了预防下个月的房价异动似乎也无理由。自9月4号笔者发表《北京13.5万天价盘获批，限价令“解限”了？网传北京“三年或五年禁售”能否坐实？》一文后，文章所作的判断至今天仍在进一步发酵之中，环京外围政策环境及市场环境进一步恶化之中。

近日有媒体报道，称，江苏、北京、深圳三地银监局和人民银行分行先后发文，提示辖内银行个人其他消费贷款大幅增长，存在部分资金违规流入房地产市场的风险，并要求加强个人消费贷款管理，防范信贷资金违规进入房地产市场。三地下达的通知明确严查消费贷流入房地产，并就银行的风险自查和业务落实明确了落实细节。据了解，三地银行已经在积极落实监管要求配合自查，但自查效果难言理想。

除了对消费贷等个人贷款违规流入房地产领域的严查外，笔者在9月8号撰写的《房贷监管成重中之重，这对楼市意味着什么？》一文中揭示的“注意房贷利率的变化”近日也有媒体陆续报出上调的消息，据《证券时报》的报道，深圳市银行首套房贷利率再上调。中原地产最新数据显示，截至9月11日，深圳地区被统计的17家银行中有9家首套房贷利率上浮5%，占比过半。而且，银行的放贷速度普遍趋缓。除深圳外，今年来，上海地区13家银行也全面上浮首套房贷利率，最高调至基准利率的1.1倍。此外，30家A股房企销售面积出现下滑，热点城市销售面积跌幅近三成。

而从上周成交的数据上来看，一二线城市分化持续，一线城市房地产成交面积环比下跌15.8%，同比下降43.82%，另据广发证券跟踪统计的数据显示，上周部分二线城市房地产成交面积环比下滑2.9%，同比跌幅收窄至24.5%。另有中新社等媒体的报道，称，中国楼市传统旺季“金九银十”首周，多地楼市成交遇冷，其背后是各地不断加码的房地产调控。2017年下半年以来，包括北京、重庆、烟台、深圳等在内的20多个城市再现“密集调控潮”，更多以增加供应、鼓励租赁等“做加法”的方式推动房地产市场平稳发展。

而环京地区，随着副中心等核心项目的进一步推进，环京楼市正在迎来一批利好，以我个人对环京楼市的了解，可能还有更多的利好正在赶来的路上，新机场方面、雄安方面、“协同发展”等政策层面、及发改委正在编制的“空间发展规划”、京南“三统一”及各类交通路网等等，还有一大波的利好正在赶来的路上。近日，北京市委书记率团赴天津学习考察时继续强调，共同深入推进京津冀协同发展，是重大政治任务，双方共同进一步完善支持政策，引导北京科技成果向天津、河北输出，推动区域科技资源共享和创新成果转化。积极打造“一小时通勤圈”，建设首都地区环线高速。共同支持河北雄安新区建设，促进城市群各节点城市提高综合承载能力，提升整体发展水平和竞争力。雄安方面，根据时间表，本月将正式上报党中央及国务院的雄安各方面规划，届时或也有可能向外界公开，这对环京楼市也会产生利好影响。

一方面是十九大前全国热点城市密集出台趋严的监管政策及必有的稳定楼市的调控手段，外围环境进一步恶化，环京楼市尽管“一枝独秀”，但仍然要跟随上这种全国的大趋势，这也正是时下环京楼市所面临的一种趋势，“覆巢之下，焉有完卵”，环京势必也会继续呈现出一种“向下”的趋势，这在前面的文章中也明确谈过。另一方面，环京地区的利好一波又一波，但碍于廊坊等“三年社保”的调控手段，成交及房价均出现“断崖式下跌”，且这种态度仍有进一步“下探”的空间与时间，此时的环京，虽然有潜在的利好或明面上的利好，但在房价趋势上，仍然要继续延续“下探”的趋势，这是我们一贯的看法，到目前为止，笔者仍是这个看法，因为时下并无有任何突破的迹象。

此外，我们在今年春节前后，提出了“大环境与小气候”的楼市分析法，大环境上，楼市环境向下，不唯独环京，全国大部都是如此，但在“小气候”上，环京楼市又有异乎于全国的独特特征，多空对决之际，房价将如何演绎呢？其实，笔者在之前的文章中就曾透露，就观察时点来看，十九大这个窗口几乎已经失去了观察的价值，十九大的观察重在市场，政策端的意义不大，十九大之后，接下来重点要观察的是今年年底附近，重点观察燕郊楼市的状态，以燕郊楼市为标志，或能为环京成功“筑底企稳”，环京房价或能随即开启“隐性上涨区间”，这个阶段区间是检验“筑底是否成功”的重要参考，如要政策放松，可能还得等上一段时间。