中国银行(4.170, -0.03, -0.71%)家协会首席经济学家巴曙松9月9日下午在深圳书城市民大讲堂做了一场《中国房地产市场新特征与新趋势》的演讲，将中国未来最有前途的城市用“3+6”的公示表达出来。我在过往的很多文章里，也一直在强调大都市圈的投资策略。看看大咖的论断，也许会更有全局观。
对于深圳人来说，巴曙松的文章中有一点很有趣：他把粤港澳大湾区视作“环深圳城市群”。这是一个很大胆的提法，意味着在他眼中，深圳（不是香港也不是广州）将是未来大湾区的核心。
以下内容根据巴曙松现场演讲整理。
一、东京经验：“3+6”是中国未来主力城市格局
“樱花时节穿过日本乡村，一个上午，我算了下，总共遇到不超过80个日本人。”
樱花那么灿烂，人都去哪里了？大东京地区和大阪地区。
前些日子很火的一个标题是：《逃离北上广深》，逃离了吗？发现还是在一线城市机会更多。哪些城市有人流涌入，那些城市群就被看好。
日本和中国一样，也曾经有过分散的城镇化和城市化的路线争议。上世纪七八十年代，日本经济起飞时，也提出过著名的东京疏散计划，也曾经担心空气污染、水源污染。于是从大东京地区通过轨道交通，希望疏散部分人群。确实疏散了小部分，但是便捷的公共交通网络，反而吸引了更多的人群进入东京。
资源的分配，产业的聚集，就业机会的增加，以及信息传播更快，虽然基于对大都市病的恐惧，很多国家都市圈的发展，都经历过探索的过程，但目前基本都回归到大都市圈的路上。
中国进入以都市圈和城市群为主要动力的发展阶段。现在有人流流入的仅限于少数的几个城市群，和中西部几个有活力的城市。所以，可能只是一个三线、四线城市，但是因为在大都市圈的周围，也被纳入调控范围。
未来中国城市的主力格局就是3+6：三大城市群，加上6个主力城市，分别是环北京城市群、环上海城市群、环深圳城市群，香港和广州，都在环深圳城市群里；6个城市是，南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都。
从目前的数据来看，3+6核心城市，在全国规模中，人口占比五分之一，GDP占比36.8%，整体房地产交易规模占到全国交易规模60%，新房成交金额占比接近一半，二手房成交金额占比73.5%。
结论：中国城市群发展格局已定，3+6是未来值得重点关注的主力城市。
二、深圳：核心城市的房子才叫资产
“2016年之前，我还有个远大的目标来深圳买房子；2016年之后，我只好站在这里，给深圳人讲讲房子。”
环深圳城市群无疑是中国城市格局中不容小觑的力量，未来房价的涨跌，同一个城市群价格联动会增强。
现在有些一线城市提起外溢很谨慎，在巴曙松看来大可不必。城市通过不同的价格信号，对自己的产业进群进行定位，是功能不断转换的过程。
当房价一哄而上的时候，可能看到周边城市也鸡犬升天。但是当调控来袭，房价下跌的时候，就是考验和核心城市产业关联紧密度的时候了。
比如北京，上涨时期，固安的房价就跟着涨，调控之后交易量下降，价格下降。
廊坊照样交易活跃，价格坚挺。上海一调控，扬州交易量迅速萎缩，价格也下降，其实从上海到扬州去买房的人也许不是很多，太仓交易依然活跃，量价齐增，嘉兴也变成风口浪尖。
结论：同一个城市群，房价涨的时候会一哄而上，一旦下跌，同一个城市群会结构性分化，关系弱的会先跌。小城市的房子就是房子，深圳这样核心的房子才叫资产。至于为什么，你慢慢体会。
三、深圳：二手房流通率全国最高
现场还有几个观点，和大家分享，也许房企已经关注并且会用得到：
1、户均套数1.05，增量时代正在远去
中国城镇化起步时候，户均套数0.7-0.8，2010年，基本达到1，城镇住房短缺问题基本平衡，现在是1.05，1.1之后离峰值就很近。这个数据万科在判断宏观市场趋势时，也多次引用。
房地产增量时代正在远去，存量房时代正在陆续到来几乎没有争议。存量房时代几大特征便是：越来越多的城市进入二手房市场，楼市从生产时代转向消费时代，围绕房屋本身的服务正在崛起成万亿市场。
2、TOP30房企市占率超过30%，洗牌还将继续
美国城镇化基本结束的时候，TOP30房企的市场占比在30%左右。中国的TOP30启动初期的市场占比在10%左右盘旋了很久，近年来以陡峭形式快速攀升，今年超过了30%。巴曙松判断，马太效应还会继续，小房企在退出，大房企在发力，未来龙头企业集中度还会再提升。
3、深圳二手房流通率5%，全国最高
以前说，你们楼市都没调控，怎么能算一线城市？现在调控多了，开始说，你们二手房成交量还没有新房多，怎么能算一线城市？深圳以5%的二手房流通率，位居中国之冠。
巴曙松开玩笑，存量房时代，租赁是最大的生意，未来北上广深应该开门课，如何管理好自己的物业，怎么进行物业租赁、租金管理，然后怎么再用租金进行投资和资产配置。
四、三四线城市：中长期市场将深度回调
综上所述，巴曙松判断：
1、政策：限购限贷政策并未放松，且年底前信贷市场仍将延续“紧”的特征，市场上行缺乏支持和动力。
2、二手房：潜在需求尤其是换房需求依旧存在，且对房价上涨预期仍然存在。因此，市场仍在博弈，后续保持低位企稳，北京二手房成交量预计是去年的50%，价格小幅波动。
3、新房：继续分化。重点城市都处在限价环境中，价格一定程度非市场化，部分不规范市场因为限价，可能产生其它费用。量价快速上行的三四线城市缺乏基本面支撑，中长期市场面临深度回调。
