□王静文
近段时间以来，住房租赁市场发展明显提速。先是九部委联合印发文件，推进在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，接着广州市率先提出“租售同权”。最近国土部、住建部又发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，从源头和增量扩大了租赁住房的土地供应。
长期以来，我国住房租赁市场一直处于自发状态，租房人口占比大幅低于国际水平。租赁市场发展滞后，根本原因在于租房只能在一定程度上获得房屋的部分居住属性，却很难获得相应的社会公共服务、稳定居住的权利以及财富增值效应。因此，租房只是被新毕业大学生、年轻公务员以及各种“漂”们作为在大城市的临时落脚点，一旦有条件，他们仍然会选择买房。
近期出台的相关政策，在这些方面都做了相应的补足。在公共服务方面，以广州为代表的城市提出“租售同权”，居民凭借租赁合同可以获得包括子女教育权在内的公共服务，这也成为很多城市吸引高端人才的重要砝码；在稳定居住方面，无论是北京、上海等低价出售租赁住房用地，还是试点集体建设用地用于租赁住房建设，目的都是通过增加租赁住房供给和租赁企业的规模化、机构化、专业化，为租户提供稳定的租房来源。如此种种，能够在一定程度上减轻房价上涨的压力，降低房地产的财富增值效应。
尽管受制于一系列因素，短期内租房与买房还难以成为相互替代的选择。但从长远计，培育和发展住房租赁市场，是实现城镇居民“住有所居”目标的重要途径，有利于贯彻中央“房子是用来住的，不是用来炒的”这一精神，对于健全和完善房地产市场体系，具有非常重要而深远的意义。应该说，发展住房租赁市场，为房地产长效机制建设开了一个好头。
从目前看，推动住房租赁市场，还要在以下环节“加薪添柴”。
一是积极推动“租售同权”政策落地开花。住建部人士近日曾表示，将通过立法，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。包括广州在内的城市，也都为租户享受公共服务资源“开了口子”，但其保证的只是符合条件的租户子女拥有就读公办学校的资格，而不是就读名校的资格。在优质教育资源稀缺的地区，学区房仍然炙手可热，“租售同权”落地的难度相对较大。
二是积极引导并稳定住房市场预期。中国已历经数轮房地产调控，但房价仍然涨多跌少，基本上保持了单边上扬的态势，从而使居民形成了房价上涨的惯性预期，再加上中国传统“居者有其屋”观念的影响，一旦有条件，居民仍然会优先选择买房。今后，需要扭转租房只是特定阶段权宜之计的惯性思维，让“租售同权”理念得到市场的充分认可。
三是大力推动地方政府在租赁市场方面有所作为。对地方政府而言，在房产税推出前，土地出让仍然是其财政收入的重要来源，未来如何引导地方政府将土地用于租赁开发，将是一个事关全局的重要课题。
总之，打破发展租赁市场所面临的桎梏，既是房地产调控长效机制的一环，也需要其他机制的保障与支持。可以预期的是，随着法律政策体系的完备和相关配套措施的完善，租赁市场的吸引力将会进一步提升，住房的供需矛盾将会进一步缓解。
