促进多样化的金融与多渠道住房体系发展，更好地适应与服务社会。
在中国经济“新常态”的大背景下，房地产行业迎来了新的拐点。从前几年起，房地产行业进入“白银时代”已成共识，告别了过去规模为王的“黄金十年”，房企开始谋求转型升级，内容与运营为上。今年，伴随着房地产投融资路径的不断创新与丰富，资产证券化方兴未艾，地产与金融紧密联系的“镀金时代”似乎也在悄然而至。
资本市场期许房地产金融的未来会有多大空间，房地产行业从白银时代迈向镀金时代的新征程还有多远，成为业内密切关注的问题。
11月1日，由中国房地产业协会指导，金砖传媒主办，中国房地产金融、财经快评、地金网媒体主办的“发现变革力：2017金砖论坛中国年会 - 全球房地产金融峰会”在上海成功举办，与会人士与众多业内专家一同探寻房地产新时期下的投融资发展新出路。
存量新时代新变化
习近平总书记在十九大报告指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。习近平总书记同时指出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
如何使房地产金融更好地适应新时代变化，为新时代服务。中国房地产业协会副会长兼秘书长、《中国房地产金融》杂志社社长冯俊表示，积极发展住房租赁市场，改善房产的租赁结构；积极发展能满足老百姓需求的高品质住宅；积极发展教育、医疗、休闲、养老有关的便利生活理念与模式；积极发展与互联网、大数据、大健康、现代社区服务融合的住房。“促进多样化的金融与多渠道住房体系发展，更好地适应与服务社会。”
针对今年多地陆续推出支持租赁住房的政策，存量资产的运营成为新战场。NOVA盛煦地产创始人、董事长兼联席总裁王谦在演讲中表示，与发达国家的成熟市场相比，中国租赁市场还有巨大的增长空间，而专业团队匮乏、运营成本高影响盈利能力、投资退出机制不明朗是目前国内市场滞后的主要原因。“遵循房地产行业的规律、坚持存量地产的本质、把握对物业需求敏感动态的分析，是企业发展过程中需要坚持的三大法则。”
在本次论坛的第一组圆桌会议上，众人围绕“风口与未来，掘金存量资产管理机会”的话题展开了更多对话与讨论。YOU+国际青年社区CEO郁珽分享了他的观点：“不管是国内还是国外，现阶段对于存量资产盘活的渴望和能力越来越强，从1.0资产时代到2.0地产时代的最大变化来看，关注点是土地和房产变为软资产，也就是内容与运营，关注人与用户的价值才是最重要的。”
站在消费者的角度，合凡资产投资总监罗耀聪认为通过过去十年的指数分析，消费群体传统的消费方式也在发生变化。购房主力的更替与日趋年轻化，一二线城市中心区的房量有限，都为租赁市场提供了很大的市场与突破口。芝麻资本联合创始人、首席执行官陈文杰则表示现阶段房企应花费更多的时间寻找优质市场，打响知名度，合作多样化。
站在资本方的角度，瑞山资本创始合伙人、总裁谢小刚表示，较公寓而言，更看好联合办公，商办公寓目前还面临着需求量增长低等问题。而淳石资本董事王宁则看好互联网企业的未来发展，认为有消费场景的消费金融是趋势，将关注互联网企业进入房地产金融市场中的发展。
在本次峰会的第二组圆桌环节，“镀金时代”成为关键词。全国工商联房地产商会香港分会副主席何雅凌承认，当前新时代下多种商业模式的涌现，既是机遇又是挑战，企业如何在存量时代下把握机遇，成功过渡到镀金时代是关键。
光大安石资产管理公司总裁胡兵总结了现阶段房地产的两大特点：一是产能过剩；二是人的需求日趋复杂与个性化。“转变我们关注的焦点，更注重内容，满足人们现阶段的需求，是现在房地产业的重点。”瑞威资本董事局主席、总裁朱平表示同意，顺应人们的需求，更看好工业资产、教育、养老的投资趋势。
谈及房地产迎来“镀金时代”正在发生的变化，美国华平投资集团执行董事张其齐称，各大资产类型都在发生巨大的变化。“长租公寓或联合办公，甚至互联网社区等，商业化的程度越来越高，是显著的一大表现。”五牛基金不动产投资部执行董事叶盛则认为，地产本就是一个资金密集型的行业，金融从过去的被动式进入到如今的主动性参与，是时代必然，未来将会迎来两者周期更为同步的时代。
信泰资本董事程兴分享了他对存量房的看法，“存量房是一个必然的趋势，开发模式仍存在众多投资机会。短期内通过快速改造提升物业价值，也是寻求机会性回报率投资的一种。”中城投资执行副总裁王珊则表示，在存量房的新领域，从土地获取来源方面，私募股权的机会比原来多，各大机构都在积极进入并升级战略。
房地产基金的投资新征程
最后一个圆桌环节讨论的是：在“房子是用来住的，不是用来炒的”背景下，地产投资思维如何转向？房地产私募基金转型，如何做好主动管理；四号文之后，如何面对挑战等问题也引发了众多的思考。
乾立基金董事总经理汤兆安表示，今后房地产私募基金与房地产开发商的结合将日趋紧密，房企需要基金的深入介入，通过多元化的金融工具盘活资产。
禾晖资本董事长、创始人高宏也赞同基金的加入，他强调，金融与运营是为资产创造更大价值的重要工具，未来资产还需改造达到线上线下的融合与共享水平。南丰地产控股有限公司副董事长及执行董事蓝章华则提出了风险管理的重要性，“中国未来几年，市场与技术的发展速度依然很快，最大危机在于金融风险管理方面，要做好风险把控。”
面对新环境，远洋资本副总经理周岳强调了创新的重要性。“新思维与旧思维的区别是在不断变化的。只有不断适应不断创新，才能不被淘汰。”高和资本投资管理部高级副总裁张尉也强调，“新思维”响应了十九大号召的供给侧结构性改革，资产证券化的模式仍需更进一步的创新与发展。
回归到对国内房地产市场的预测，虽然中国房地产众筹联盟常务副秘书长马宁表示，新常态下，目前开发商最大的难题是拿地问题。中国REITs联盟秘书长王刚则仍然看好市场，认为房地产的增量还是很大的，未来中国的住房租赁、存量资产的证券化会越来越热门。
乾立基金执行总裁成斌分享了自己对地产投资新征程的看法。目前传统地产基金面临的困局是：资金成本上涨，政策限制严格，优质标的资源有限。因此，成斌认为，未来的投资机会应该在两方面，一是一线城市的核心商务区、成熟写字楼资产值得关注；二是正在崛起的新兴商务区，未来增长空间可期。当然，他也表示，这需要房地产私募基金加强内功修炼，“既要有艺术家的心，也要有资本家的脑。”
此外，一直以来聚焦于行业分析的《中国房地产金融》，围绕今年政策、市场转型与趋势等主题深入研究、倾力打造的——“2017中国房地产金融报告”，也于本次峰会正式发布。机遇与挑战总是并存的，不管在哪个时代。在一个下午行业内众多精英人士的发言与对话中，我们看到了中国房地产金融，从“白银时代”迈向“镀金时代”的康庄大道。
