住房租赁新政全国一盘棋 构想到落地充满挑战

  搭建房屋租赁管理平台是各地发展租赁市场的重要一环，但此后还需面临两个问题，一是如何将闲散的出租信息有效聚集在平台上，二是住房租赁平台管理启动后的税收问题该如何解决。更重要的是，租户能否享受当地公共资源是发展租赁市场、发挥住房租赁管理平台作用必须面临的问题。
　　10月30日，广州一连出台3份有关房屋租赁的文件，包括《广州市房屋租赁合同网上备案规则》(以下简称《规则》)、《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》(以下简称《通知》)、《广州市住房租赁合同》示范文本(以下简称《合同》)，多方位规范住房租赁市场。10多天前，名为“阳光租房”的广州房屋租赁信息服务平台正式上线，目前已有256套房源放盘。
　　与此同时，北京住房租赁新政正式实施，太原市出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，武汉市住房租赁交易服务平台上线试运行。此前，厦门、杭州、南京、深圳等地也各自在金融服务、建立多类试点、政企合作等方面出台相应措施，推进住房租赁市场的发展。
　　克而瑞研究中心研究总监杨科伟认为，构建租购并举的住房制度是房地产市场长效机制的重要环节，预计未来会有更多大中城市着力发展住房租赁市场。长期来看，租赁市场或将与交易市场分庭抗礼，重点保障城市低收入群体居住需求，以便实现全体人民住有所居、安居乐业的长远目标。
　　事实上，搭建房屋租赁管理平台是各地发展租赁市场的重要一环，但此后还需面临两个问题，一是如何将闲散的出租信息有效聚集在平台上，二是住房租赁平台管理启动后的税收问题该如何解决。更重要的是，租户能否享受当地公共资源是发展租赁市场、发挥住房租赁管理平台作用必须面临的问题。
　　搭建住房租赁平台加入惩罚机制
　　《规则》指出，住房租赁具体的备案责任人为：自行签约的，由出租人办理网上备案手续；租住租赁企业房屋的，由企业办理网上备案手续；经中介促成房屋租赁关系的，由中介机构办理网上备案。而在过去，广州的备案规则主要针对中介促成的租赁合同备案。
　　根据规定，出租人没有办理房屋租赁合同登记备案的，将被责令限期补办手续，自然人逾期不补办登记备案手续的，处以50元的罚款；法人或者其他组织逾期不补办登记备案手续的，处以5000元以上1万元以下罚款。
　　《通知》则明确了租赁住房的人均居住使用面积不得低于5平方米以及单套租赁住房的改造标准，其中单套住房改造不得加建厨房、卫生间，以规范性文件的形式明确禁止“房中房”和“胶囊公寓”。
　　《合同》自2017年11月1日起在广州全市范围内推行使用。这是广州市住建委和工商局首个联合印发的住房租赁合同范本，也是首个住房租赁合同网签范本以及广州市房屋租赁信息服务平台网签模版。合同文本里约定租赁期间出租人不得单方面上调租金，租赁期满承租人在同等条件下可优先续租房屋，维护了承租人的合法权益。
　　上述3份文件其实都是为“广州市房屋租赁信息服务平台”服务的配套政策。这个租赁平台由广州市住建委建设，市、区、街、社区共同运营、管理，是广州首个官方租房平台，已在10月19日上线。上线之初，该平台只有172套房源，绝大部分来自租房机构。截至11月1日，房源数已增加到256套。其中，租房机构房源要求强制上线，而中介和个人房源目前则是以自愿为原则。
　　“所有公司促成的租赁交易，都要报给租赁管理所，会在租赁平台上显示备案数字。但我们只是报成交，不会把业主或客户的资料公开，目前也没有报房源上去。”广州某中介公司负责人表示，短期内看不出该平台对公司业务的影响，但如果以后业主都自行在平台上放租，势必会对中介的业务造成很大冲击。
　　目前在租赁平台上登记个人房源的业主寥寥可数，“先观望一下吧，如果税费能够比中介费低，我会考虑在上面放盘，毕竟政府的平台还是比较有保障。”一位有房源出租的业主坦言目前未有在平台上备案的打算。
　　多地政策落地 同权才能并举
　　除了广州，各大一二线城市也在加快住房租赁相关政策的落地。
　　11月1日，武汉市房管局联合中国建设银行、湖北省分行打造的武汉市住房租赁交易服务平台上线试运行。
　　10月31日，北京住房租赁新政正式实施，有关部门正抓紧建设住房租赁监管平台、制定住房租赁合同示范文本，北京住房租赁监管平台也将尽快发布。同一天，上海出让了5宗位于市中心的租赁住宅用地，楼面地价低至6643元/平方米。
　　10月26日，太原市发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，明确未来将鼓励新建租赁住房，政府也将出台相关补贴奖励政策。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，政府还将给予税收优惠政策支持。
　　9月底，深圳市玉田村和万科签订了合作协议，玉田村将物业统一出租给万科改造成长租公寓和商业物业，这种由政企合作推动的“统租运营+物业管理+综合整治”的改造方式，被外界称为“玉田模式”。南京发布的《市政府办公厅关于印发南京市住房租赁试点工作方案的通知》提出，2017年，预计南京的国有规模化住房租赁企业不少于14家，民营和混合所有制试点企业不少于4家，房地产经纪机构试点不少于2家。
　　也是在9月末，厦门市国土房产局与建设银行厦门分行、农业银行厦门分行、厦门银行、华夏银行厦门分行签署战略合作协议，双方合作共建厦门住房租赁金融服务，为开发企业提供金融扶持，同时让市民更加便捷地享受租赁服务。
　　在杨科伟看来，从这些密集的住房租赁动态可看出各地正在加紧贯彻落实中央的相关要求，住房租赁成为了一个正在酝酿培育的新兴市场。长期来看，房地产市场将逐渐形成“高端有供应、低端有保障”的住房制度，租赁市场或将与交易市场分庭抗礼，为未来落脚城市的新市民提供过渡性居住条件。但需要明确的是，租赁依旧只是过渡状态，其中很大一部分最终还是会流向销售市场。
　　仲量联行的一份报告指出，与住房所有者相比，租房者通常相对难以享受到当地的教育和医疗等公共服务。尽管广州和武汉等城市都颁布了相关政策，赋予租房者与住房所有者同样的权利，但鉴于公共资源有限，这些政策能否真正"落地"目前尚不清楚，依然充满挑战。
　　“只要‘租购同权’一天不实现，租赁市场就无法发挥为交易市场分流的作用。”广州一位业内人士表示。