于9月底获批的《北京城市总体规划（2016年-2035年）》显示出的新变化，也意味着接下来北京城市发展新的格局和发展趋势。
回顾2005年发布的北京城市总体规划（2004-2020年），当时强调中心城与新城协调发展，并规划了通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平等11个新城。其中，东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城被列为重点发展对象，此后这三个区确实成为中心城人口和职能疏解及新产业集聚的主要地区。目前，新规中已将通州定位为北京城市副中心，亦庄、顺义也定位为重点的首都创新驱动发展前沿阵地。
仲量联行中国及华北区战略顾问部总监张艺艺表示：“北京过去三十年的快速发展主要依靠人口和产业的高速增长，以及土地供应的扩张。但新版总规在城市人口和土地等方面均做出严格限制，这使得北京的发展速度将面临挑战。如果位于通州的城市副中心、丰台丽泽金融商务区，以及包括中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城和北京经济技术开发区在内的‘三城一区’等重点功能区的开发计划进展顺利，北京将无疑建成国际一流的和谐宜居之都。”
强大的吸力效应
作为中国的首都以及唯一位于北方的“一线城市”，北京一直以来都对人口和资金有着强大的引力效应。
仲量联行发现，改革开放伊始的1978年，北京拥有871.5万常住人口，此后北京的政策、资源优势凸显，吸引大量人口涌入。尤其是北京奥运会成功举办后的2008年至2010年，常住人口分别增加95万、98万和93万，达到人口净流入顶峰。随后人口增量及增速虽呈下降趋势，但仍处于“正增长”区间，截至2016年末，北京常住人口达2172.9万。
伴随人口成倍增长的是北京产业经济的快速增长。2012年以来，北京全市地区生产总值年均增长7.3%，2016年实现地区生产总值2.49万亿元，其中第三产业增加值接近2万亿元。仲量联行发现，金融业、信息传输与软件服务业、科学研究与技术服务业，以及租赁与商务服务等四大产业是支撑北京城市发展的关键产业。其中金融业人均GDP达77万元，远超11.5万元的全市人均GDP数据，金融与商务服务人员集中的金融街、CBD等区域，以及信息科技人员集中的海淀和望京等区域，正是北京城市发展水准较高的地区。
土地出让数据也可窥见北京城市变化。仲量联行针对北京的土地利用情况综合分析后发现，与人口增速在2010年左右达到顶峰类似的是，2003年到2010年，北京土地出让呈逐年上升趋势，并自2011年开始出现下降。另外，在通过招拍挂推出的1800多宗、总面积1.2亿平方米的土地中，商业金融用地共有385宗，面积约占22%，此类用地供应量最大区域是城市副中心通州、北京新机场所在地大兴，以及中央商务区所在地朝阳。工业用地方面，共计出让683块，成交金额469亿元，用地面积3722万平方米，除通州和大兴外，顺义作为临空产业中心和先进制造业基地，成为工业用地出让的集中区域。
新规六大变化
历来城市的规划都是结构严谨、用词精确的，因此在不同阶段，部分用词频率会有所变化。这背后则能够反映出城市新的发展脉络。
机构通过大数据方法对前述新规与旧规做了词频统计，发现了六大方面变化：国家战略上，“京津冀”独立成章，城市群内寻求区域协调发展；首都核心功能担当，北京致力“强化”、“疏解”；城市“副中心”雏形初具，打造和谐宜居之都示范区；“科技创新”定位引领高端经济产业，北京未来将成科技人才之都；“住房”回归居住本质，构建购租并举稳定房地产市场；历史文化保护终能落地。
新规中，与房地产业最密切相关的，莫过于对人口和建设用地规模的严格限制：常住人口到2020年要控制在2300万人以内，并在以后长期稳定在这一水平；同时城乡建设用地规模由现在的2921平方公里减到2860平方公里，到2035年要减到2760平方公里。
由于此前30年北京的城市发展主要由人口增长和土地供应所驱动，因此在新版“总规”的严格限制下，要实现城市发展水平的进一步提升，北京的挑战与机遇并存。鉴于东、西、北五环和南四环内严禁新建大型办公楼、酒店等公建项目，中心城区的产业外溢势在必行。
张艺艺表示，“通州、顺义、大兴将作为外溢产业的主要承载地，而房山、昌平、怀柔等地也将在做好生态涵养保育工作的基础上，兼顾产业转移。”根据新版“总规”，到2035年北京轨道交通将拥有28条线路，通车里程将超2500公里。“因此新开线路沿线的朝阳区金盏、东坝地区、丰台区丽泽金融商务区、通州区环球影城以及‘三城一区’等功能区值得重点关注”。
机构认为，新版总规中不乏亮点，“京津冀”协同发展是其中之一。旧版规划主要以中心城为中心建设周边新城，而新版总规从更加宏观的角度提出了“城市群”概念。在时间轴上，新规对这一“世界级城市群”的建设给出了3个目标：到2020年缓解大城市病，初步形成京津冀协同发展局面，到2035年有效治理大城市病，世界级城市群构架形成，到2050年，建成以首都为核心的世界级城市群。
