有人用“一块伤疤”形容城中村：与城市格格不入，而又成为无数城市涌入者最初的落脚之地。如今，租赁的大潮已经启幕，房企、互联网巨头甚至传统银行，都在紧盯这块“大蛋糕”。
在深圳，与公租房、人才公寓、长租公寓等整洁光鲜的租赁房源相比，租住在城中村的租客占比已经超过一半，如何打好“城中村”这张牌，参与者早已蠢蠢欲动。
租客与房东：敏感的租金
随着城市更新为代表的城市化进程加快，岗厦、大冲、水贝……一个又一个城中村已经、正在或将要消失在深圳地图上。城中村承载着不少深圳人的青春与梦想，但同时也是城市发展和社会管理需要面对的一个难题。深圳链家日前发布的《深圳租赁》调研报告显示，深圳有80%的租房人群，租住城中村的租客占比为52.9%，城中村的农民房是租赁市场最重要的供应，大量低租金的房屋为深圳打造高效营商平台，提供了重要保障。
其实，除了以大拆大建为主的城市更新，《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》已经表明，深圳已从过去“拆除重建”的发展模式更迭至“综合整治”，规划强调了要加大综合整治类的比重。而深圳的城中村早已兴起“微改造”，不是一味采取大拆大建的方式。现在，房企似乎成为了“改造”城中村的主角之一。
此前，深圳万科与福田区南园街道玉田村就物业托管签约。玉田村将旗下部分物业统一出租给万科，在经过统一改造，并对“城中村”的基础设施、生活环境全面提升后，万科将植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。据悉，除了玉田村之外，万科还在龙岗区坂田街道新围仔村设立了“综合经营办公室”。此外，万科成立了专业运营公司——深圳市万村发展有限公司。记者查询发现，这家公司的经营范围是公寓租赁和管理、商铺和写字楼租赁及销售代理、家具安装、物业管理、停车场经营和管理、食品零售等。
玉田社区位于深圳市福田区南园街道，受华强商圈、南园路商业带、罗湖蔡屋围金融商业区辐射，配套完善，人流量大，地段价值高，区位优势明显。“我在蔡屋围上班，在这里已经住了快3年时间，相对于周围的商品房，这里的房租还能接受而且交通配套非常方便，一个30平方米左右的单间现在租1700元，这3年里也是年年加租。”罗浩告诉记者，“我也听说万科要改造这里，改造后应该会像现在流行的长租公寓，就是拎包入住那种，但就是不知道租金会涨多少。”
记者在玉田社区实地调查发现，福田区政府城中村环境综合整治提升工程已经在进行。张大爷是一位“二房东”，他透露近期已有部分业主跟房企签了合同，内部整治提升工作也已经在进行。“现在这里的两房单位租3600元，现在还没说要改造，靠南边的一些房子就是准备要跟房企合作改造，以后这个价肯定租不到两房单位，要租的话要快决定。”
本地村民张阿姨告诉记者，“改造是好事自己也会支持，但城中村对公寓租金价格非常敏感，未来还是需要时间去适应。”不过，张阿姨也透露，之前也有一些经营长租公寓的公司来跟她们商量，承包房源来做长租公寓，但她认为把房源承包出去投资回报率更低，3年提升一次价格并不划算。
可见，租金不仅是这里的租客所关注，也是“房东们”关注的重点，因此这样的转化和认知升级，需要合适的产品更需要行业的进一步发展。
“如果真的涨价，就只好搬到别的村。”罗浩如是说。
加速洗牌：
房企在城中村发现了什么
此前，深圳市规划国土委发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）的通知，提出鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理，深圳也将引导城中村通过综合整治开展规模化租赁。
由此可见，在有利的政策背景下，城中村改造也从大拆大建转到现在的“统租运营+物业管理+综合整治”，也揭示了房地产行业从关注增量市场向关注存量市场的转变。随着城中村升级的推进，在深圳会有越来越多的案例发生。
其实，深圳许多长租公寓与城中村“共存”，也是城中村改造后的主要方向，长租公寓正在成为房企从“拿钱拍地”向“出售与持有运营并举”转型的道路之一。只是，长租公寓目前仍普遍面临着收益低、回报期长的难题。有长租公寓业内人士向记者披露，在深圳长租公寓行业的盈利水平平均在2%左右，不挣钱也是普遍现象。
中国指数研究院的数据显示，结合流动人口租房市场和非流动人口中高校毕业生租房市场，国内租房市场规模达到1.38万亿元。“如果没有在红利收割期来临之前提前布局，那怎么可能享受到胜利的果实呢？”一位长租公寓的高管坦言。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企进驻城中村也是看到了市场机会，更充分利用现在的政策红利。房企应控制城中村改造成本，以保证后续的盈利空间。万科在给记者的回复中表示，在万科探索和推广城中村综合整治加运营模式的过程中，也面临很多难题，但相信在政府的配套政策疏导和支持，企业一定可以将城中村的规范化租赁经营和物业管理提升一个新台阶。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，租赁市场大规模发展的趋势在未来5到10年仍将维持，而租赁市场运营属于重资产运营，对于房企的资金实力要求严格。因此，未来有能力的房企仍将继续拿地，但同时也会转型做“房东”，房地产市场将进行新一轮的洗牌。
无独有偶，离玉田社区不远的福田区南园新村，曾经就是万科与佳兆业争夺城市更新主导权的“主战场”，但最终双双“铩羽”而退。此前，南园新村还出现在福田区首批老旧住宅小区棚改的名单之中。目前，许多深圳城区里的城中村其实已经被各家房企争相圈地，城市更新还是多数房企进军和立足深圳的重要法宝。因此，不管是大拆大建的城市更新还是改造后带来的诸如租赁客源效应等其他效益，房企与城中村之间的关系，仍充满想象空间。
