房地产中小房企加快转型 融资渠道持续收紧

房地产作为资金密集型的行业，对金融有着天然的依赖性。自2016年下半年以来，楼市在经历了一轮野蛮生长后，各类房地产市场调控政策层出不穷，融资渠道全面收紧，政府和市场多次呼唤房地产市场长效机制，房企正面临着严峻的考验。而在融资渠道收紧的过程中，房企表现出了不同于以往的融资众生相。
　　房地产中小房企加快转型
　　2017-2022年中国北京房地产行业发展前景分析及发展策略研究报告表明，不少中小型房企通过跨业并购、资产置换、出售项目等手段加快转型。
　　以万方发展为例，公司拟通过发行股份购买贵士信息100%股权，贵士信息聚焦于移动端用户行为研究及大数据研究，尤其聚焦移动APP数据及移动用户行为拾取、分析研究。
　　大港股份拟以所持有的镇江港和新材、江苏中技新材、港发工程、港润物业全部股权，与公司控股股东江苏瀚瑞投资控股有限公司持有的中小企业创新园资产，及其控股子公司镇江新区城市建设投资有限公司持有的智能装备园一期资产进行置换。港和新材、中技新材、港发工程、港润物业2016年累计亏损9041万元，并表净利润为亏损6710万元，大幅削弱公司业绩。
　　此外，珠江控股拟与控股股东资产置换。公司称，拟公开挂牌转让控股子公司海南珠江物业管理有限公司98%股权。作为与控股股东京粮集团重大资产重组的组成部分，公司拟以包括珠江物业98%的股权在内的主要资产和部分负债，与京粮集团持有的京粮股份中的等值部分进行资产置换。
　　万业企业拟以10亿元认购上海集成电路装备材料产业投资基金(筹)首期20%的份额，布局新兴产业。同时，公司通过转让项目获得收益。根据公告，万业企业拟以15.98亿元整体转让持有的湖南西沃100%股权。平安证券称，继2016年转让上海爱佳项目后，持续剥离地产业务凸显公司转型决心。本次转让完成后，公司将获得一次性转让收益8.98亿元，影响当期净收益约7.4亿元。
　　融资渠道持续收紧
　　全国金融工作会议是中国金融业发展的“风向标”，而房地产作为中国金融市场的一个重要组成部分，也将闻风而动。市场分析人士认为，从2016年下半年以来，国家对于房地产行业的政策逐步趋紧，去杠杆、提高融资条件等措施均体现了这一风向，因此本次会议召开后房企融资环境将进一步收紧。
　　事实上，房企融资渠道收紧从2016年第四季度就已经开始。2016年10月，央行召集17家银行就房地产调控开会，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。
　　同月，银监会召开三季度经济金融形势分析会，要求严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策;审慎开展与房地产中介和房企相关的业务;规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域;加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域;加强房地产信托业务合规经营。
　　几乎与此同时，上交所、深交所先后发文，明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准。其中，上交所特别强调对在房地产市场调控期间在重点调控的热点城市存在竞拍地王、哄抬地价等行为的房企禁止发债，同时规定，房企公司债券募集资金不得用于购置土地。
　　2016年11月，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。这是继交易所10月底通过分类监管的方式收紧地产公司发债融资后，又一债市监管部门对地产商发债融资祭出调控“大招”。
　　进入2017年，房企融资渠道收紧与房地产市场调控齐头并进。商业银行方面，据财联社消息，中、农、工、建四大国有商业银行对房地产融资全面收紧，禁止“配资拿地”等地产夹层融资;新增开发贷趋紧;拒绝给“五证不全”开发商提供贷款;暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段。
　　2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件，对16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。这与去年11月份证监会下发的《关于CISP系统“资管月报”报表更新相关事项的通知》，以及银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》中限制范围一致，体现出对房企融资限制的政策连贯性。
　　银监会方面，4月份先后发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》《关于银行业风险防控工作的指导意见》，严禁违规资金流入房地产市场，将房企贷款、发行债券等融资渠道纳入监测范围。5月份，继证监会首提全面禁止通道业务后，银监会也收紧融资通道，将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点。
　　融资渠道调控效果明显，统计数据显示，房企在2015年共发债6682亿元，2016年发行量飙涨至1.15万亿元，同比上涨72%。但从2016年下半年开始，证监会、上交所此时陆续发布针对房地产业公司债分类监管方案，境内发债明显受阻。2017年前5个月房企发债融资额大幅降低，仅1375亿元，较2016年同期锐减76.8%。
　　“之前那种纯粹依靠金融杠杆来直接进行房地产开发投资的行为需要改变了，现在房企需要存留足够多的现金，以支撑企业发展。在新的金融政策环境下，房地产企业需要认真地寻找未来的发展机遇。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，未来房企的融资将会更加谨慎，商业银行和金融机构对于房地产的信贷将会进行进一步控制和调整。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，目前的大环境是金融收紧，加强防控风险力度，整体来看，房企融资难度明显加大。但目前的收紧是相对于2015年和2016年的宽松阶段而言的，部分房企因为2016年替换了部分高成本资金，资金链依然宽裕，但如果房地产市场持续调控，房企的融资压力将越来越大。